Το ακίνητο έχει πλέον μετατραπεί σε επενδυτικό προϊόν, για μικρές ή μεγάλες επενδύσεις. Από τον ιδιώτη που διαθέτει τις οικονομίες του για να αγοράσει μια μικρή γκαρσονιέρα προς μίσθωση, μέχρι μια εταιρεία που επενδύει σε γραφεία, καταστήματα, τουριστικά ακίνητα ή ένα ολόκληρο ξενοδοχείο, το βασικό ερώτημα είναι το ίδιο: Πόσο πραγματικά αποδίδει η επένδυσή μου;
Η απάντηση δεν είναι τόσο απλή όσο συχνά παρουσιάζεται.
Ακούμε, για παράδειγμα, ότι «το ακίνητο δίνει 6% απόδοση» επειδή αγοράστηκε 120.000 ευρώ και μπορεί να μισθωθεί 600 ευρώ τον μήνα. Όμως αυτός είναι ένας πρώτος και αρκετά ακατέργαστος υπολογισμός. Δεν έχουν υπολογιστεί τα έξοδα αγοράς, η ανακαίνιση, οι μήνες που μπορεί να παραμείνει κενό, οι φόροι, η συντήρηση, οι ασφαλίσεις, οι κοινόχρηστες επιβαρύνσεις που τελικά βαρύνουν τον ιδιοκτήτη και οι έκτακτες επισκευές.
Στην πραγματικότητα υπάρχουν διαφορετικές αποδόσεις που πρέπει να γνωρίζει ένας επενδυτής: η μικτή απόδοση, η καθαρή απόδοση, η απόδοση επί του συνολικού κεφαλαίου που επενδύθηκε και, όταν υπάρχει δανεισμός, η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων.
Και οι διαφορές μεταξύ τους μπορεί να είναι πολύ μεγάλες.
1.Ο πρώτος αριθμός: Η μικτή απόδοση
Ο απλούστερος υπολογισμός είναι: (Ετήσιο μίσθωμα ÷ τιμή αγοράς) × 100
Ας πάρουμε ένα απλό παράδειγμα.
Αγοράζουμε μια γκαρσονιέρα έναντι 100.000 ευρώ και τη μισθώνουμε 550 ευρώ τον μήνα.
Το ετήσιο μίσθωμα είναι: 550 × 12 = 6.600 ευρώ
Άρα μικτή απόδοση:6.600 ÷ 100.000 × 100 = 6,6%
Αυτή είναι η μικτή απόδοση επί της τιμής αγοράς.
Είναι ένας χρήσιμος αριθμός για μια πρώτη σύγκριση μεταξύ διαφορετικών ακινήτων.
Δεν είναι όμως η πραγματική απόδοση της επένδυσης.
- Το πρώτο λάθος: Το ακίνητο δεν μας κόστισε μόνο την τιμή αγοράς
Ας συνεχίσουμε το ίδιο παράδειγμα.
Η γκαρσονιέρα αγοράστηκε 100.000 ευρώ, αλλά χρειάστηκαν ακόμη:
- 8.000 ευρώ για ανακαίνιση,
- 4.000 ευρώ συνολικά για φόρους, συμβολαιογραφικά, κτηματολογικά, τεχνικούς και λοιπά έξοδα συναλλαγής,
- 3.000 ευρώ για επίπλωση και εξοπλισμό.
Το πραγματικό κεφάλαιο που επενδύσαμε δεν είναι πλέον 100.000 ευρώ.
Είναι: 100.000 + 8.000 + 4.000 + 3.000 = 115.000 ευρώ.
Άρα ακόμη και πριν αφαιρέσουμε οποιοδήποτε ετήσιο έξοδο η απόδοση προκύπτει: 6.600 ÷ 115.000 = 5,74%
Η απόδοση από 6,6% έχει ήδη πέσει στο 5,74%.
Και ακόμη δεν έχουμε υπολογίσει το κόστος λειτουργίας.
- Η πραγματική εικόνα αρχίζει από το καθαρό εισόδημα
Για να υπολογίσουμε σοβαρά μια επένδυση πρέπει να περάσουμε από το θεωρητικό μίσθωμα στο πραγματικό καθαρό λειτουργικό εισόδημα.
Από τα μισθώματα πρέπει να αφαιρέσουμε τις πραγματικές ετήσιες επιβαρύνσεις της ιδιοκτησίας.Ανάλογα με το ακίνητο μπορεί να υπάρχουν ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, συντήρηση, επισκευές, διαχείριση, έξοδα που δεν ανακτώνται από τον μισθωτή και φυσικά περίοδοι χωρίς μίσθωση.
Ας υποθέσουμε ότι από τα 6.600 ευρώ ετήσιου θεωρητικού μισθώματος έχουμε συνολικά 1.100 ευρώ τέτοιων ετήσιων επιβαρύνσεων και απωλειών.
Το πραγματικό λειτουργικό εισόδημα γίνεται:6.600 – 1.100 = 5.500 ευρώ.
Σε συνολικό επενδεδυμένο κεφάλαιο 115.000 ευρώ η απόδοση γίνεται:5.500 ÷ 115.000 × 100 = 4,78%
Ξεκινήσαμε λοιπόν από μια φαινομενική απόδοση 6,6% και βρισκόμαστε ήδη κάτω από 5%. Αυτό είναι πολύ πιο κοντά στην πραγματική οικονομική εικόνα του ακινήτου.
- Δεν πρέπει να θεωρούμε ότι θα είναι μισθωμένο 12 μήνες κάθε χρόνο
Ένα από τα συχνότερα λάθη σε επενδυτικούς υπολογισμούς είναι η παραδοχή ότι το ακίνητο θα εισπράττει μίσθωμα συνεχώς.
Στην πραγματικότητα μπορεί να υπάρξει αλλαγή μισθωτή, καθυστέρηση στην επαναμίσθωση ή ένα διάστημα για επισκευές.
Έστω ένα διαμέρισμα με μίσθωμα 700 ευρώ.
Η θεωρητική ετήσια είσπραξη είναι:700 × 12 = 8.400 ευρώ.
Εάν όμως υπολογίσουμε συντηρητικά ότι κατά μέσο όρο θα έχουμε μισό μήνα κενό τον χρόνο, η αναμενόμενη είσπραξη γίνεται:8.050 ευρώ.
Σε μεγαλύτερα επαγγελματικά ακίνητα το ρίσκο μπορεί να είναι ακόμη μεγαλύτερο. Ένα κατάστημα ή ένας μεγάλος χώρος γραφείων μπορεί, όταν αποχωρήσει ο μισθωτής, να χρειαστεί αρκετούς μήνες μέχρι να ξαναμισθωθεί.
Άρα η κενότητα – vacancy – είναι κόστος, ακόμη και αν δεν εμφανίζεται ως τιμολόγιο.
- Το κόστος συντήρησης δεν είναι έκτακτο – είναι μέρος της επένδυσης
Ένα δεύτερο λάθος είναι να θεωρούμε ότι μια επισκευή είναι κάτι που «έτυχε». Τα κτίρια φθείρονται. Κουφώματα, κλιματιστικά, λέβητες, υδραυλικές εγκαταστάσεις, ηλεκτρολογικά, στεγανοποιήσεις, ανελκυστήρες και όψεις έχουν κύκλο ζωής. Αν γνωρίζουμε ότι μέσα στην επόμενη δεκαετία ένα ακίνητο θα απαιτήσει σημαντικές παρεμβάσεις, πρέπει να δημιουργούμε στον οικονομικό μας υπολογισμό ένα ετήσιο αποθεματικό συντήρησης. Για παράδειγμα, εάν εκτιμούμε ότι σε βάθος δεκαετίας θα απαιτηθούν περίπου 15.000 ευρώ σημαντικών εργασιών, οικονομικά έχει νόημα να αντιμετωπίζουμε περίπου 1.500 ευρώ ετησίως ως μακροχρόνιο κόστος της ιδιοκτησίας. Δεν σημαίνει ότι θα πληρώνουμε κάθε χρόνο ακριβώς αυτό το ποσό.
Σημαίνει όμως ότι η επένδυση πρέπει να μπορεί να το απορροφήσει.
- Άλλο μικτή και άλλο καθαρή απόδοση
Αυτός είναι ίσως ο σημαντικότερος διαχωρισμός για έναν μικρό επενδυτή.
Αν ένα ακίνητο κοστίζει συνολικά 200.000 ευρώ και αποφέρει 12.000 ευρώ τον χρόνο: Μικτή απόδοση = 12.000 / 200.000 = 6%.
Εάν όμως μετά από κενότητα, ΕΝΦΙΑ, ασφάλιση, συντήρηση, διαχείριση και λοιπά πραγματικά λειτουργικά έξοδα απομένουν 9.000 ευρώ:Καθαρή λειτουργική απόδοση = 9.000 / 200.000 = 4,5%.
Η διαφορά των 1,5 ποσοστιαίων μονάδων είναι τεράστια σε βάθος χρόνου.
Γι’ αυτό, όταν ακούμε ότι ένα ακίνητο «αποδίδει 6% ή 7%», πρέπει πάντα να ρωτάμε:
Μικτά ή καθαρά; Και πάνω σε ποιο κεφάλαιο;
7. Η φορολογία είναι μέρος της πραγματικής απόδοσης
Υπάρχει και ένα επόμενο επίπεδο: η απόδοση μετά τη φορολογία.
Η φορολογική επιβάρυνση δεν είναι ίδια για όλους.
Διαφέρει ανάλογα με το ύψος και τη μορφή του εισοδήματος, εάν ο επενδυτής είναι φυσικό ή νομικό πρόσωπο, τον τρόπο εκμετάλλευσης και άλ λους παράγοντες.Επομένως δύο επενδυτές που αγοράζουν ακριβώς το ίδιο ακίνητο στην ίδια τιμή μπορεί τελικά να έχουν διαφορετική καθαρή απόδοση μετά φόρων.
Για προσωπική επενδυτική απόφαση δεν αρκεί συνεπώς το λειτουργικό όφελος ή απόδοση. Χρειάζεται και φορολογική προσομοίωση.
- Τι αλλάζει όταν υπάρχει δάνειο
Εδώ οι υπολογισμοί γίνονται ακόμη πιο ενδιαφέροντες.
Ας υποθέσουμε ότι ένα ακίνητο συνολικού κόστους 200.000 ευρώ δεν αγοράζεται εξ ολοκλήρου με μετρητά. Ο επενδυτής βάζει 100.000 ευρώ δικά του και δανείζεται τα υπόλοιπα. Τότε δεν μας ενδιαφέρει μόνο η απόδοση του ακινήτου. Μας ενδιαφέρει και η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων που πραγματικά τοποθετήσαμε. Ο δανεισμός μπορεί να αυξήσει την απόδοση των ιδίων κεφαλαίων όταν το ακίνητο αποδίδει περισσότερο από το πραγματικό κόστος χρηματοδότησης. Μπορεί όμως να λειτουργήσει και αντίστροφα.
Αν τα επιτόκια, οι δόσεις και τα έξοδα χρηματοδότησης είναι υψηλά σε σχέση με την απόδοση του ακινήτου, η μόχλευση συμπιέζει το καθαρό αποτέλεσμα και αυξάνει τον κίνδυνο. Άρα δάνειο δεν σημαίνει αυτομάτως μεγαλύτερη απόδοση. Σημαίνει μεγαλύτερη μόχλευση – και επομένως μεγαλύτερη ανάγκη για σωστό υπολογισμό.
Παράδειγμα μόχλευσης με δάνειο για αγορά ακινήτου
Ακίνητο συνολικής αξίας 200.000 € αποδίδει καθαρά 12.000 € τον χρόνο, δηλαδή καθαρή απόδοση 6%.
Χωρίς δάνειο: Επενδύουμε 200.000 € δικά μας ίδια κεφάλαια.
Απόδοση ιδίων κεφαλαίων: 12.000 / 200.000 = 6%.
Με δάνειο: Επενδύουμε 100.000 € ίδια κεφάλαια και λαμβάνουμε δάνειο 100.000 €. Ας υποθέσουμε, απλοποιημένα, ετήσιο κόστος τόκων 4.000 €.
Από τα 12.000 € καθαρού εισοδήματος του ακινήτου αφαιρούμε 4.000 € τόκους: 12.000 – 4.000 = 8.000 €. Τα 8.000 € όμως αντιστοιχούν πλέον σε μόλις 100.000 € δικών μας κεφαλαίων άρα απόδοση: 8.000 / 100.000 = 8% απόδοση ιδίων κεφαλαίων.
Άρα το ακίνητο αποδίδει 6%, αλλά μέσω της μόχλευσης η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων ανεβαίνει, στο απλοποιημένο παράδειγμα, στο 8%.
Προσοχή όμως: η μόχλευση λειτουργεί και αντίστροφα. Αν το κόστος του δανεισμού αυξηθεί ή μειωθούν τα έσοδα του ακινήτου, η απόδοση των ιδίων κεφαλαίων μπορεί να πέσει σημαντικά. Για πλήρη υπολογισμό λαμβάνουμε υπόψη όχι μόνο τους τόκους αλλά και αποπληρωμή κεφαλαίου, έξοδα χρηματοδότησης και ταμειακές ροές.
- Η αύξηση της αξίας είναι απόδοση, αλλά δεν είναι ενοίκιο
Τα ακίνητα έχουν δύο διαφορετικές πιθανές πηγές απόδοσης:
το εισόδημα που παράγουν και τη μεταβολή της αξίας τους δηλαδή η υπεραξία.
Έστω ότι αγοράσαμε ένα ακίνητο 150.000 ευρώ και δέκα χρόνια αργότερα αξίζει 200.000 ευρώ. Υπάρχει κεφαλαιακό κέρδος 50.000 ευρώ πριν από τα σχετικά κόστη και τη φορολογική μεταχείριση. Αυτό είναι πραγματικό οικονομικό όφελος εφόσον πραγματοποιηθεί. Δεν πρέπει όμως να το συγχέουμε με τη μισθωτική απόδοση. Και κυρίως δεν πρέπει να θεωρούμε δεδομένο ότι «τα ακίνητα πάντα ανεβαίνουν».
Η μελλοντική υπεραξία είναι προσδοκία. Το σημερινό μίσθωμα είναι εισόδημα που μπορούμε να υπολογίσουμε πολύ πιο συγκεκριμένα.
Μια σωστή επενδυτική μελέτη καλό είναι να εξετάζει τα δύο ξεχωριστά.
- Το φθηνότερο ακίνητο δεν έχει απαραίτητα μεγαλύτερη απόδοση
Ας συγκρίνουμε δύο μικρά διαμερίσματα.
- Το Α κοστίζει 90.000 ευρώ και χρειάζεται 25.000 ευρώ ανακαίνιση. Με τα υπόλοιπα έξοδα η συνολική επένδυση φτάνει τις 120.000 ευρώ. Μισθώνεται 600 ευρώ.
- Το Β κοστίζει 115.000 ευρώ, χρειάζεται μόνο 5.000 ευρώ εργασίες και η συνολική επένδυση φτάνει επίσης περίπου τις 125.000 ευρώ. Μισθώνεται 650 ευρώ.
Αν κοιτάξουμε μόνο την τιμή αγοράς, το πρώτο φαίνεται πολύ φθηνότερο.
Αν όμως εξετάσουμε συνολικό κόστος προς πραγματικό εισόδημα, η εικόνα αλλάζει.
Αυτός είναι και ο λόγος που οι επενδύσεις σε ακίνητα πρέπει να συγκρίνονται με βάση το συνολικό κόστος και όχι μόνο την τιμή του συμβολαίου.
- Η ανακαίνιση μπορεί να αυξήσει σημαντικά την απόδοση
Η ανακαίνιση δεν είναι μόνο κόστος. Μπορεί να είναι επένδυση που αυξάνει το μίσθωμα, μειώνει την κενότητα, περιορίζει μελλοντικές βλάβες και βελτιώνει την εμπορική αξία. Αν επενδύσουμε, για παράδειγμα, 15.000 ευρώ σε ένα παλιό διαμέρισμα και το μίσθωμα αυξηθεί από 500 σε 650 ευρώ, έχουμε πρόσθετο μικτό εισόδημα: 150€ × 12 (μηνες) = 1.800 ευρώ ετησίως.
Η απλή μικτή απόδοση του πρόσθετου κεφαλαίου είναι: 1.800 / 15.000 = 12% ετησίως.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε ανακαίνιση αποδίδει 12%.
Δείχνει όμως γιατί πρέπει να εξετάζουμε ξεχωριστά την απόδοση της ανακαίνισης και όχι μόνο την απόδοση ολόκληρου του ακινήτου.
Μια σωστά σχεδιασμένη αναβάθμιση μπορεί να είναι οικονομικά πολύ αποδοτικότερη από την αγορά ενός ακριβότερου έτοιμου ακινήτου.
- Η απόδοση χωρίς αξιολόγηση κινδύνου είναι μισός υπολογισμός
Δύο ακίνητα μπορεί να εμφανίζουν καθαρή απόδοση 5%.
Δεν σημαίνει ότι αποτελούν την ίδια επένδυση.
- Το πρώτο μπορεί να είναι ένα μικρό διαμέρισμα σε περιοχή με σταθερή ζήτηση και πολλούς δυνητικούς μισθωτές.
- Το δεύτερο μπορεί να είναι ένας εξειδικευμένος επαγγελματικός χώρος που εξαρτάται από έναν μόνο μισθωτή.
Η αριθμητική απόδοση μπορεί να είναι ίδια.
Ο κίνδυνος όμως είναι εντελώς διαφορετικός.
Πρέπει επομένως να εξετάζουμε και τη δυνατότητα επαναμίσθωσης, την ποιότητα του μισθωτή, τη διάρκεια της σύμβασης, τη θέση, την ηλικία και τεχνική κατάσταση του κτιρίου, τη δυνατότητα εναλλακτικών χρήσεων και τη ρευστότητα του ακινήτου σε περίπτωση πώλησης.
Όσο υψηλότερη απόδοση υπόσχεται μια επένδυση, τόσο περισσότερο πρέπει να εξετάζουμε από πού προκύπτει και ποιον κίνδυνο αναλαμβάνουμε για να την πετύχουμε.
Από τη γκαρσονιέρα στο ξενοδοχείο: Η ίδια λογική, διαφορετική πολυπλοκότητα
Οι βασικές αρχές παραμένουν ίδιες ανεξάρτητα από το μέγεθος της επένδυσης.
- Σε μια γκαρσονιέρα έχουμε αγορά, ανακαίνιση, μίσθωμα και λειτουργικά έξοδα.
- Σε ένα κατάστημα εξετάζουμε επιπλέον τη διάρκεια της μίσθωσης, την ποιότητα και πιστοληπτική ικανότητα του μισθωτή, τις περιόδους κενότητας και τις εμπορικές προοπτικές της θέσης.
- Σε ένα κτίριο γραφείων εξετάζουμε την πληρότητα, το μίγμα των μισθωτών, τα κοινόχρηστα λειτουργικά έξοδα, τις απαιτούμενες αναβαθμίσεις και το κόστος επαναμίσθωσης.
- Σε ένα ξενοδοχείο ο υπολογισμός γίνεται πολύ πιο σύνθετος, επειδή το ακίνητο συνδέεται με λειτουργική επιχείρηση. Εξετάζονται πληρότητα, μέση τιμή δωματίου, έσοδα ανά διαθέσιμο δωμάτιο, λειτουργικά κόστη, προσωπικό, ενέργεια, συντήρηση, management και επαναλαμβανόμενες επενδύσεις αναβάθμισης.
Η βασική αρχή όμως δεν αλλάζει: Δεν συγκρίνουμε απλώς έσοδα με τιμή αγοράς. Υπολογίζουμε τι πραγματικά μένει από το ακίνητο σε σχέση με το συνολικό κεφάλαιο που δεσμεύσαμε.
Οι αριθμοί που πρέπει να ζητάμε πριν αγοράσουμε
Πριν αγοράσουμε ένα ακίνητο ως επένδυση πρέπει να μπορούμε να απαντήσουμε σε μερικές απλές ερωτήσεις:
- Ποια η ζήτηση στην περιοχή;
- Πόσο είναι το συνολικό κόστος απόκτησης και προετοιμασίας;
- Πόσο είναι το ρεαλιστικό και όχι το αισιόδοξο ετήσιο εισόδημα;
- Πόσο κοστίζει πραγματικά η λειτουργία και συντήρηση;
- Τι ποσοστό κενότητας πρέπει να υπολογίσουμε;
- Ποιο είναι το καθαρό λειτουργικό εισόδημα;
- Ποια είναι η καθαρή απόδοση επί του συνολικού κεφαλαίου;
- Τι αλλάζει μετά τη φορολογία;
- Αν υπάρχει δάνειο, τι μένει μετά την εξυπηρέτησή του;
- Και τέλος: τι μπορεί να πάει στραβά, ποια τα έκτακτα έξοδα;
Αν δεν μπορούμε να απαντήσουμε στα παραπάνω, δεν έχουμε ακόμη αξιολογήσει επένδυση. Έχουμε απλώς δει ένα ακίνητο που μας αρέσει.
Απόδοση δεν είναι μόνο το ενοίκιο
Η μεγάλη αλλαγή των τελευταίων ετών είναι ότι το ακίνητο αντιμετωπίζεται πλέον ολοένα περισσότερο ως επενδυτικό προϊόν. Αυτό αφορά στους μεγάλους θεσμικούς επενδυτές, αλλά αφορά πλέον εξίσου τον ιδιώτη που διαθέτει 80.000 ή 150.000 ευρώ και αναζητά ένα μικρό ακίνητο για εισόδημα. Και ακριβώς επειδή η επένδυση σε ακίνητο έχει γίνει μαζικότερη, πρέπει να γίνει και περισσότερο επαγγελματικός ο τρόπος με τον οποίο την αξιολογούμε.
Δεν αρκεί να λέμε: «Το αγοράζω 100.000 ευρώ, παίρνω 600 ευρώ τον μήνα, άρα έχω 7,2% απόδοση». Πρέπει να υπολογίζουμε όλα τα χρήματα που βάλαμε, όλα τα πραγματικά έσοδα, όλα τα επαναλαμβανόμενα έξοδα, την κενότητα, τη φορολογία, τη χρηματοδότηση και το μακροχρόνιο κόστος του κτιρίου και την υπεραξία του ακινήτου.
Τότε μόνο γνωρίζουμε τι πραγματικά αποδίδει η επένδυσή μας.
Γιατί στην αγορά ακινήτων η καλή επένδυση δεν είναι απαραίτητα αυτή που έχει το υψηλότερο ενοίκιο ή τη χαμηλότερη τιμή αγοράς.
Είναι αυτή που προσφέρει ικανοποιητική καθαρή απόδοση ή υπεραξία για το συνολικό κεφάλαιο και τον κίνδυνο που αναλαμβάνουμε.
Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, manoskranidis@gmail.com, Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου
Πηγή: enikos.gr