«Πονοκέφαλος» η αγορά ενός σπιτιού για τα περισσότερα νοικοκυριά της χώρας καθώς οι τιμές των κατοικιών παίρνουν συνεχώς την ανιούσα. Συνεπώς μια τέτοια απόφαση συνδυάζει μεγάλο οικονομικό βάρος και μακροχρόνιες δεσμεύσεις.
Της Κατερίνας Φεσσά
Ωστόσο πριν προβεί κανείς σε μια τέτοια ενέργεια θα πρέπει να λάβει υπόψη του κάποιους παράγοντες που ενδέχεται να επηρεάσουν μελλοντικά την εμπορική αξία ενός ακινήτου καθώς μπορεί να θέλει μεταγενέστερα να το πουλήσει ή να το νοικιάσει
Τα βασικά χαρακτηριστικά που πρέπει να προσέξετε σε ένα ακίνητο πριν το αγοράσετε
Για το θέμα αυτό μιλά στο enikonomia.gr ο Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, Κοσμάς Θεοδωρίδης. Όπως υποστηρίζει τα βασικά χαρακτηριστικά που πρέπει να προσέχει κανείς πριν αγοράσει μια κατοικία είναι τα εξής:
1) Νομικός έλεγχος και τίτλοι ιδιοκτησίας
- Εάν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ένα ακίνητο, θα πρέπει να αναθέσει σε δικηγόρο και σε συμβολαιογράφο να ελέγξουν τους τίτλους της οικίας. Με αυτόν τον τρόπο ο υποψήφιος αγοραστής θα επιβεβαιωθεί ότι ο πωλητής του ακινήτου είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης και ότι δεν υπάρχουν βάρη για παράδειγμα υποθήκες, κατασχέσεις, αγωγές κλπ.
- Κτηματολόγιο και υποθηκοφυλακείο: Ο δικηγόρος του υποψήφιου αγοραστή ακινήτου διενεργεί έλεγχο στο κτηματολόγιο για την ταυτοποίηση του σπιτιού και την καταγραφή τυχόν εκκρεμοτήτων.Έτσι ο δικηγόρος θα επιβεβαιωθεί για το εάν το ακίνητο που θέλει να αγοράσει ο πελάτης του είναι αυτό που έχει δει, δεν υπάρχουν λάθη στα στοιχεία και δεν είναι απάτη.
- Αυθαίρετα: Εάν το ακίνητο που θέλει να αγοράσει ο υποψήφιος αγοραστής έχει αυθαίρετες κατασκευές, τότε αυτές θα πρέπει να έχουν τακτοποιηθεί με βάση τη νομοθεσία.
2)Τεχνικός έλεγχος ακινήτου
Ο τεχνικός έλεγχος ενός ακινήτου περιλαμβάνει τα εξής στάδια:
- Θα πρέπει να γίνει επιθεώρηση του σπιτιού που θέλει να αγοράσει ο υποψήφιος αγοραστής από μηχανικό. Δηλαδή ο μηχανικός θα πρέπει να ελέγξει την στατικότητα του ακινήτου, την υγρασία, τις ρωγμές, τη μόνωση, την ηλεκτρολογική και την υδραυλική εγκατάσταση.
- Ηλικία κτιρίου: Όσο παλαιότερο είναι το ακίνητο τόσο περισσότερα πιθανώς είναι τα έξοδα συντήρησης.
- Ενεργειακή απόδοση: Ο υποψήφιος αγοραστής ενός σπιτιού θα πρέπει να δει το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης(ΠΕΑ) αλλά και για το εάν η κατοικία είναι χαμηλής κλάσης( π.χ Η ή Ζ) και έχει υψηλότερα έξοδα θέρμανσης/ψύξης.
- Κοινόχρηστα: Ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ενημερωθεί για τα μηνιαία ποσά κοινόχρηστων που θα πρέπει να πληρώνει για το σπίτι αλλά και για τις τυχόν εκκρεμότητες (εάν υπάρχει πολυκατοικία)
3) Η τοποθεσία και το περιβάλλον του ακινήτου
- Η προσβασιμότητα του σπιτιού όσον αφορά στα Μέσα Μαζικής Μεταφοράς, σε σχολεία, σε σούπερ μάρκετ ,σε κέντρα υγείας κλπ.
- Η ασφάλεια του ακινήτου: Θα πρέπει να ελεγχθεί η εγκληματικότητα της περιοχής που βρίσκεται το σπίτι το οποίο θέλει να αγοράσει κάποιος.
- Ο θόρυβος και το πώς είναι το περιβάλλον της κατοικίας: Είναι ήσυχη η γειτονιά; Έχει πράσινο ή ενοχλητικές χρήσεις; (πχ εργοστάσια, μπαρ, νυχτερινή ζωή; Έχει υπερβολικά Airbnb;)
- Βασικό ρόλο για τις μελλοντικές υπεραξίες είναι τα μελλοντικά έργα: Τι πολεοδομικά σχέδια υπάρχουν για την περιοχή; Θα γίνει μετρό; Υπάρχουν ζώνες ανάπτυξης ;
4) Τιμή και εκτίμηση αξίας του ακινήτου
- Κάποιος που θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο θα πρέπει να συγκρίνει την τιμή στην οποία πουλιέται με τις τιμές παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή. Την σύγκριση αυτή των τιμών μπορεί να την κάνει είτε ο ίδιος υποψήφιος αγοραστής είτε ένας πιστοποιημένος εκτιμητής.
- Αξία μεταπώλησης: Πριν αγοράσει κάποιος ένα σπίτι θα πρέπει να σκεφτεί μακροπρόθεσμα πόσο εύκολο είναι να πουληθεί αυτό ή να νοικιαστεί; Σε αυτήν την περίπτωση ο υποψήφιος αγοραστής θα πρέπει να ελέγξει το πόσο εύκολα πωλούνται ή νοικιάζονται τα σπίτια της περιοχής όπου θέλει να αποκτήσει το ακίνητο.
5) Οικονομικά και χρηματοδότηση
- Εάν κάποιος θέλει να αγοράσει ένα σπίτι με στεγαστικό δάνειο τότε θα πρέπει να συγκρίνει τα επιτόκια, τις προμήθειες και τη διάρκεια αποπληρωμής .
- Τα προβλέψιμα έξοδα –εκτός από την τιμή που θα πληρώσει κάποιος για ένα ακίνητο -είναι και ο συμβολαιογράφος, ο δικηγόρος ,ο μεσίτης (συνήθως 2% + ΦΠΑ) και ο φόρος μεταβίβασης (3% επί της αντικειμενικής)
- Κτηματολόγιο /εγγραφή
- Ανακαινίσεις: Εάν θέλει κάποιος να αγοράσει ένα σπίτι και να το ανακαινίσει τότε θα πρέπει να προϋπολογίσει τα πιθανά κόστη συσκευών ή αναβάθμισης
6) Έλεγχος κτηρίου/πολυκατοικίας
- Θα πρέπει να γίνει έλεγχος κτιρίου ή πολυκατοικίας, εάν υπάρχει κανονισμός . Τι δικαιώματα και περιορισμούς προβλέπει ο κανονισμός εάν αυτός υπάρχει);
- Διαχείριση: Υπάρχει ενεργός διαχειριστής; Υπάρχουν οφειλές στα κοινόχρηστα;
- Εσωτερική κατάσταση του ακινήτου:Δηλαδή εάν είναι σε καλή κατάσταση το ασανσέρ, η στέγη, οι σωληνώσεις, και τα κλιμακοστάσια.
7) Συμβουλές από επαγγελματίες:
- Ο μηχανικός ασχολείται με την τεχνική αξιολόγηση του ακινήτου.Και πλέον η παρουσία του είναι υποχρεωτική για τα περισσότερα ακίνητα.
- Ο δικηγόρος κάνει τον νομικό έλεγχο του σπιτιού.
- Ο σύμβουλος ακινήτων /μεσίτης μπορεί να βοηθήσει με τη διαπραγμάτευση του ακινήτου και την αξιολόγηση.
8) Ψυχολογικοί και προσωπικοί παράγοντες
Κάποιος που θέλει να αγοράσει ένα ακίνητο:
- Καλό θα είναι το επισκέπτεται σε διαφορετικές ώρες κατά τη διάρκεια της ημέρας και να μην βιαστεί να το αποκτήσει.
- Θα πρέπει να αναρωτηθεί για το εάν αυτό θα καλύπτει τις ανάγκες του και σε 5 ή σε 10 χρόνια.
- Να κάνει συζητήσεις με τους γείτονες διότι αυτοί μπορεί να του αποκαλύψουν προβλήματα που δεν τα βλέπει άμεσα.