Η γονική παροχή αποτελεί σήμερα ένα από τα σημαντικότερα εργαλεία μεταβίβασης και οικογενειακού προγραμματισμού της ακίνητης περιουσίας. Γονείς μπορούν να μεταβιβάσουν στα παιδιά τους ένα ακίνητο, την ψιλή κυριότητα ή την επικαρπία του, ενώ μπορούν επίσης να μεταφέρουν χρηματικά ποσά, για παράδειγμα για την αγορά κατοικίας από το παιδί.
Η σημαντικότερη φορολογική παράμετρος είναι το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ που ισχύει για δωρεές και γονικές παροχές προς πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας. Για την αξία που υπερβαίνει το όριο εφαρμόζεται συντελεστής 10%.
Όμως η γονική παροχή ενός ακινήτου δεν είναι απλώς μια φορολογική δήλωση και ένα συμβόλαιο. Πρόκειται για κανονική μεταβίβαση εμπράγματου δικαιώματος και, ιδιαίτερα στα παλαιότερα ακίνητα, απαιτεί έναν ουσιαστικό τεχνικό, πολεοδομικό, ιδιοκτησιακό και φορολογικό προέλεγχο.
Το ίδιο σημαντικός είναι ο σωστός σχεδιασμός όταν αντί για ακίνητο μεταβιβάζονται χρήματα. Μια χρηματική γονική παροχή μπορεί να χρησιμοποιηθεί, υπό τις νόμιμες προϋποθέσεις, για την αγορά κατοικίας και για την κάλυψη του σχετικού τεκμηρίου απόκτησης, του γνωστού «πόθεν έσχες».
1.Πρώτα αποφασίζουμε τι ακριβώς μεταβιβάζουμε
Το πρώτο ερώτημα δεν είναι «τι χαρτιά χρειάζονται;», αλλά τι θέλουμε να πετύχουμε με τη γονική παροχή. Μπορεί να μεταβιβαστεί η πλήρης κυριότητα ενός ακινήτου. Μπορεί όμως ο γονέας να μεταβιβάσει μόνο την ψιλή κυριότητα και να διατηρήσει την επικαρπία, ώστε να εξακολουθεί να έχει τη χρήση του ακινήτου ή να εισπράττει τα μισθώματά του. Μπορεί επίσης να μεταβιβαστεί ποσοστό εξ αδιαιρέτου ή συγκεκριμένο εμπράγματο δικαίωμα. Η επιλογή πρέπει να γίνεται πριν ξεκινήσει η διαδικασία, γιατί έχει συνέπειες τόσο στη φορολογία όσο και στη μελλοντική διαχείριση της περιουσίας.
2.Αφορολόγητο έως 800.000 ευρώ – Το μεγάλο πλεονέκτημα
Για γονικές παροχές και δωρεές προς πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας, δηλαδή μεταξύ άλλων από γονείς προς παιδιά, ισχύει αφορολόγητο ποσό 800.000 ευρώ. Για το ποσό ή την αξία πάνω από το όριο επιβάλλεται φόρος 10%. Το καθεστώς δεν αφορά μόνο ακίνητα. Εφαρμόζεται σε περιουσία κάθε φύσεως που εμπίπτει στις σχετικές διατάξεις. Αυτό δημιουργεί ένα πολύ σημαντικό εργαλείο οικογενειακού προγραμματισμού. Για παράδειγμα, εάν ένας γονέας μεταβιβάσει σε παιδί ακίνητο φορολογητέας αξίας 300.000 ευρώ και πληρούνται οι προϋποθέσεις του αφορολόγητου, δεν προκύπτει φόρος γονικής παροχής μόνο και μόνο λόγω της συγκεκριμένης αξίας. Αυτό βέβαια δεν σημαίνει ότι η διαδικασία έχει μηδενικό συνολικό κόστος. Υπάρχουν έξοδα συμβολαιογράφου, μηχανικού, καταχώρισης στο Κτηματολόγιο και ενδεχομένως άλλες δαπάνες που εξαρτώνται από την περίπτωση. Επίσης πρέπει να εξετάζονται τυχόν προηγούμενες γονικές παροχές ή δωρεές και συνολικά το φορολογικό ιστορικό των συμβαλλομένων.
3. Ο έλεγχος τίτλων προηγείται του συμβολαίου
Πριν ξεκινήσει η τεχνική προετοιμασία πρέπει να είναι σαφές ποιο ακίνητο ανήκει στον γονέα και ποιο ακριβώς δικαίωμα πρόκειται να μεταβιβαστεί. Ελέγχονται, από δικηγόρο και συμβολαιογράφο, ο τίτλος κτήσης ή κάθετης ιδιοκτησίας όπου υπάρχει, τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και τυχόν παρακολουθήματα, όπως αποθήκες και θέσεις στάθμευσης. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται σε παλαιούς τίτλους, σε ακίνητα που προέρχονται από κληρονομιά, σε ποσοστά εξ αδιαιρέτου και σε περιπτώσεις όπου η πραγματική κατάσταση δεν είναι απολύτως ίδια με την περιγραφή του συμβολαίου.
4. Πολεοδομικός προέλεγχος από μηχανικό
Η γονική παροχή δεν πρέπει να ξεκινά από τον συμβολαιογράφο και να φτάνει στον μηχανικό στο τέλος. Ιδιαίτερα σε ένα παλαιό ακίνητο, ο τεχνικός προέλεγχος πρέπει να γίνεται από την αρχή. Ο μηχανικός εξετάζει την οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια και πραγματοποιεί αυτοψία, ώστε να διαπιστώσει αν η πραγματική κατάσταση του ακινήτου συμφωνεί με τα νόμιμα Πολεοδομικά στοιχεία της οικοδομικής άδειας, ρυθμίσεων, κλπ. Μπορεί να υπάρχουν κλεισμένοι ημιυπαίθριοι χώροι, επεκτάσεις, αλλαγές χρήσης, διαφορετική διαμερισμάτωση, αυθαίρετες αποθήκες, πατάρια, αλλαγές στις όψεις ή άλλες κατασκευές που πρέπει να ελεγχθούν. Εάν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, εξετάζεται εάν απαιτείται και είναι δυνατή η υπαγωγή τους στην ισχύουσα νομοθεσία πριν ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
5. Ηλεκτρονική Ταυτότητα: Το βασικό τεχνικό «διαβατήριο»
Στις μεταβιβάσεις ακινήτων κρίσιμο ρόλο έχει η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Διηρημένης Ιδιοκτησίας και το Πιστοποιητικό Πληρότητας. Για την ολοκλήρωσή της ο μηχανικός συγκεντρώνει, ανάλογα με το ακίνητο, στοιχεία όπως την οικοδομική άδεια και τις αναθεωρήσεις της, τα εγκεκριμένα σχέδια, τυχόν δηλώσεις υπαγωγής αυθαιρέτων, την πραγματική αποτύπωση όπου απαιτείται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης όπου προβλέπεται. Εδώ εμφανίζεται συχνά το μεγαλύτερο πρόβλημα στα παλαιότερα ακίνητα. Μπορεί να λείπει ο φάκελος της οικοδομικής άδειας, να μην υπάρχουν εγκεκριμένα σχέδια ή να υπάρχουν σημαντικές διαφορές μεταξύ τίτλου, άδειας και πραγματικής κατάστασης. Γι’ αυτό η προετοιμασία πρέπει να ξεκινά εγκαίρως και όχι λίγες ημέρες πριν από το προγραμματισμένο συμβόλαιο.
6. Τα δικαιολογητικά αλλάζουν ανάλογα με το ακίνητο
Δεν υπάρχει ένας απολύτως ίδιος φάκελος για κάθε γονική παροχή.
Σε ένα σχετικά νέο διαμέρισμα με πλήρη ηλεκτρονικό φάκελο η διαδικασία μπορεί να είναι αρκετά απλή.
- Σε ένα διαμέρισμα πολυκατοικίας του 1960 ή του 1970 μπορεί να απαιτείται αναζήτηση παλαιών σχεδίων και οικοδομικών αδειών.
- Σε μονοκατοικία ή οικόπεδο μπορεί να χρειάζεται μεγαλύτερη έμφαση στα τοπογραφικά και στα πολεοδομικά στοιχεία.
- Σε ακίνητο με αυθαίρετες κατασκευές πρέπει προηγουμένως να εξεταστεί η δυνατότητα ρύθμισης.
- Σε ακίνητο γη εκτός σχεδίου μπορεί να απαιτείται ακόμη μεγαλύτερος έλεγχος του τοπογραφικού, των ορίων και του καθεστώτος του γηπέδου.
- Και σε ακίνητο που έχει προέλθει από παλαιότερη κληρονομιά ή περιλαμβάνει περισσότερα εμπράγματα δικαιώματα χρειάζεται αντίστοιχα προσεκτικότερος ιδιοκτησιακός έλεγχος.
Το είδος, η ηλικία και το ιστορικό του ακινήτου καθορίζουν σε μεγάλο βαθμό τη δυσκολία της γονικής παροχής.
7.Δήλωση μέσω myPROPERTY και συμβολαιογραφική πράξη
Η δήλωση φόρου γονικής παροχής ακινήτου πραγματοποιείται πλέον κατά κανόνα ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY της ΑΑΔΕ. Ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει τη σχετική δήλωση και οι συμβαλλόμενοι συμμετέχουν ψηφιακά στη διαδικασία. Ακολουθεί η σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης και η καταχώρισή της στο Κτηματολόγιο. Σε πολλές ψηφιακές γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων δημιουργείται πλέον αυτόματα και η αντίστοιχη δήλωση Ε9, γεγονός που απλοποιεί σημαντικά τη φορολογική ενημέρωση της ακίνητης περιουσίας. Αυτό όμως δεν σημαίνει ότι δεν πρέπει να ελέγχεται μετά την ολοκλήρωση της πράξης ότι τα στοιχεία της περιουσιακής κατάστασης έχουν αποτυπωθεί σωστά.
8.Ιδιαίτερη προσοχή εάν υπάρχουν οφειλές
Ένα σημείο που πρέπει να εξετάζεται από την αρχή είναι η ύπαρξη φορολογικών ή ασφαλιστικών οφειλών του γονέα. Ειδικά στις ασφαλιστικές οφειλές υπάρχει ουσιαστική διαφορά μεταξύ πώλησης και γονικής παροχής: στη γονική παροχή δεν υπάρχει τίμημα από το οποίο μπορεί απλώς να γίνει παρακράτηση. Επομένως μπορεί να απαιτηθεί προηγούμενη διασφάλιση της οφειλής σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις. Αυτό είναι ένας ακόμη λόγος για τον οποίο ο συμβολαιογράφος και ο φοροτεχνικός πρέπει να ελέγχουν εγκαίρως την κατάσταση και όχι όταν ο τεχνικός φάκελος έχει ήδη ολοκληρωθεί.
9.Χρηματική γονική παροχή: Αφορολόγητα έως 800.000 ευρώ, αλλά μέσω τράπεζας
Εδώ βρίσκεται μία από τις σημαντικότερες δυνατότητες που πρέπει να γνωρίζουν οι οικογένειες. Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ μπορεί να εφαρμοστεί και σε χρηματικές γονικές παροχές και δωρεές προς πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας, με βασική προϋπόθεση ότι η μεταφορά των χρημάτων πραγματοποιείται αποδεδειγμένα μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
Άρα δεν αρκεί να δηλώσουμε απλώς ότι «ο πατέρας έδωσε στο παιδί 200.000 ευρώ».
Πρέπει να υπάρχει η προβλεπόμενη τραπεζική διαδρομή και η αντίστοιχη δήλωση της γονικής παροχής ή δωρεάς. Αυτό είναι εξαιρετικά σημαντικό στην αγορά κατοικίας. Ένας γονέας μπορεί, για παράδειγμα, να κάνει χρηματική γονική παροχή 150.000 ευρώ στο παιδί του ώστε εκείνο να αγοράσει κατοικία. Εφόσον τηρηθούν οι νόμιμες προϋποθέσεις, η γονική παροχή μπορεί να υπαχθεί στο αφορολόγητο καθεστώς. Μάλιστα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, είναι δυνατή ακόμη και η μεταφορά χρημάτων απευθείας από τον λογαριασμό του γονέα προς τον πωλητή του ακινήτου που αγοράζει το παιδί, αρκεί η πραγματική συναλλαγή και ο τρόπος εξόφλησης να τεκμηριώνονται όπως απαιτείται.
10.Χρηματική γονική παροχή και «πόθεν έσχες»
Η χρηματική γονική παροχή έχει και μία δεύτερη πολύ σημαντική λειτουργία: μπορεί να χρησιμοποιηθεί για την κάλυψη του τεκμηρίου απόκτησης περιουσιακού στοιχείου. Ας υποθέσουμε ότι ένας νέος θέλει να αγοράσει κατοικία αξίας 250.000 ευρώ, αλλά τα δηλωμένα εισοδήματα και το διαθέσιμο κεφάλαιό του δεν επαρκούν για να δικαιολογήσουν τη δαπάνη. Οι γονείς μπορούν, εφόσον έχουν τη σχετική οικονομική δυνατότητα και αποδεικνύεται η προέλευση των χρημάτων τους, να πραγματοποιήσουν νόμιμη χρηματική γονική παροχή. Το ποσό μπορεί στη συνέχεια, υπό τις φορολογικές προϋποθέσεις, να χρησιμοποιηθεί για την κάλυψη του τεκμηρίου του παιδιού.
Υπάρχει όμως ένα κρίσιμο σημείο:
Πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί ότι το παιδί είχε λάβει τα χρήματα πριν πραγματοποιήσει τη σχετική δαπάνη.
Η ΑΑΔΕ έχει διευκρινίσει ότι ακόμη και αν η δήλωση της γονικής παροχής υποβληθεί μετά τη λήξη του έτους της δαπάνης, το ποσό μπορεί υπό προϋποθέσεις να γίνει δεκτό για την κάλυψη του τεκμηρίου, εφόσον αποδεικνύεται ότι είχε πράγματι εισπραχθεί πριν από τη δαπάνη και ότι έχει φορολογηθεί ή απαλλαγεί νόμιμα. Στην πράξη όμως ο ασφαλέστερος δρόμος είναι απλός: Πρώτα οργανώνουμε και τεκμηριώνουμε τη χρηματική γονική παροχή και μετά πραγματοποιούμε την αγορά. Έτσι αποφεύγονται περιττές φορολογικές αμφισβητήσεις.
11.Δεν είναι το ίδιο «σου δίνω το ακίνητο» και «σου δίνω τα χρήματα να το αγοράσεις»
Οι δύο επιλογές έχουν διαφορετική λογική.
- Στην πρώτη περίπτωση ο γονέας έχει ήδη ένα ακίνητο και μεταβιβάζει στο παιδί την πλήρη ή ψιλή κυριότητα ή άλλο εμπράγματο δικαίωμα.
- Στη δεύτερη περίπτωση ο γονέας μεταβιβάζει χρήματα και το παιδί επιλέγει και αγοράζει το δικό του ακίνητο.
Η δεύτερη επιλογή μπορεί να είναι ιδιαίτερα χρήσιμη όταν οι γονείς θέλουν να βοηθήσουν τα παιδιά να αποκτήσουν πρώτη κατοικία χωρίς να τους μεταβιβάσουν ένα συγκεκριμένο οικογενειακό ακίνητο.
Πριν επιλεγεί η μία ή η άλλη λύση πρέπει να εξετάζονται συνολικά η φορολογική εικόνα, η περιουσία της οικογένειας, η χρήση που θέλει να διατηρήσει ο γονέας, τυχόν άλλα παιδιά και φυσικά ο μακροπρόθεσμος οικογενειακός σχεδιασμός.
12.Τα βασικά λάθη που καθυστερούν μια γονική παροχή
Τα προβλήματα στην πράξη συνήθως δεν εμφανίζονται στο τέλος. Προϋπάρχουν αλλά ανακαλύπτονται αργά. Τα συνηθέστερα είναι ελλιπής οικοδομική άδεια, χαμένα εγκεκριμένα σχέδια, αυθαίρετες κατασκευές, διαφορές τετραγωνικών, λάθη σε τίτλους ή Ε9, ασυμφωνία Κτηματολογίου και τίτλου, προβλήματα στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και οφειλές που δεν έχουν ελεγχθεί εγκαίρως.
Γι’ αυτό η σωστή σειρά είναι:
- προέλεγχος τίτλων
- αυτοψία και έλεγχος νομιμότητας μηχανικού
- τυχόν τακτοποίηση- ρύθμιση χώρων
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα-Πιστοποιητικά
- φορολογική δήλωση
- συμβόλαιο
- καταχώριση στο Κτηματολόγιο
- τελικός έλεγχος Ε9
Η γονική παροχή χρειάζεται σχεδιασμό και όχι απλώς ένα συμβόλαιο
Με το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ, η γονική παροχή αποτελεί σήμερα ένα εξαιρετικά σημαντικό εργαλείο μεταβίβασης περιουσίας από τη μία γενιά στην επόμενη. Αλλά πρέπει να χρησιμοποιείται σωστά. Στα ακίνητα απαιτείται πρώτα να γνωρίζουμε ότι ο τίτλος, η πραγματική κατάσταση και η πολεοδομική νομιμότητα συμφωνούν και ότι μπορεί να ολοκληρωθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα και η μεταβίβαση. Στα χρηματικά ποσά απαιτείται σωστή τραπεζική και φορολογική τεκμηρίωση, ιδιαίτερα όταν τα χρήματα πρόκειται να χρησιμοποιηθούν για αγορά ακινήτου και κάλυψη του σχετικού «πόθεν έσχες».
Το βασικό μήνυμα είναι επομένως απλό: Πριν από κάθε γονική παροχή χρειάζεται ένας σύντομος αλλά ολοκληρωμένος προέλεγχος από μηχανικό, δικηγόρο, συμβολαιογράφο και φοροτεχνικό. Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ αποτελεί ένα πολύ ισχυρό κίνητρο, αλλά η πραγματική ασφάλεια βρίσκεται στη σωστή προετοιμασία της μεταβίβασης.
Του Μάνου Κρανίδη
Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com