Η πρόσφατη δημοσίευση του νέου φορολογικού νομοσχεδίου στο ΦΕΚ σηματοδοτεί την έναρξη της ισχύος για τη χορήγηση των φορολογικών εκπτώσεων στους ιδιοκτήτες των ακινήτων που θα ρίξουν στην αγορά κλειστά σπίτια για μακροχρόνια ενοικίαση ή θα τα αποσύρουν από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης για τον ίδιο σκοπό.
Παράλληλα επισημαίνεται πως έως και το 2026 επεκτείνεται το μέτρο της απαλλαγής των ιδιοκτητών από την καταβολή του φόρου εισοδήματος για διάστημα 3 ετών ενώ διευρύνεται το πεδίο εφαρμογής της για τους πολίτες που εκμισθώνουν τις κενές κατοικίες τους. Διευκρινίζεται πως το τελευταίο ισχύει για τα σπίτια που έμειναν κενά για τουλάχιστον 36 συνεχόμενων μηνών.
Μάλιστα σύμφωνα με την εν λόγω ρύθμιση:
- το ακίνητο θα πρέπει να εμφανίζεται ως «κενό» στις δηλώσεις των εντύπων Ε1 και Ε2 για τα 3 προηγούμενα φορολογικά χρόνια και αυτό θα πρέπει να έχει γίνει πριν υπογραφεί η σχετική σύμβαση. Η εν λόγω απαλλαγή αφορά είτε κενά σπίτια είτε κατοικίες που είχαν προηγουμένως διατεθεί μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την προϋπόθεση ότι η πρώτη σύμβαση μακροχρόνιας ενοικίασης ως κύριας κατοικίας θα συναφθεί έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
- ισχύουν οι μισθώσεις κατοικιών που έχουν ημερομηνία υπογραφής ή η ισχύς τους αρχίζει από τις 8 Σεπτεμβρίου του 2024 και διαρκεί έως και τις 31 Δεκεμβρίου του 2ο26
Αυτό πρακτικά σημαίνει πως η φοροαπαλλαγή χάνεται οριστικά για τα μισθώματα από κατοικίες που μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου του 2026 δεν θα έχουν συμπληρώσει την τριετία κενότητας ή την ετήσια διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση.
Το νέο φορολογικό νομοσχέδιο
Αναλυτικά το νέο φορολογικό νομοσχέδιο αναφέρει τα εξής:
- Η τριετής απαλλαγή ισχύει για ιδιοκτήτες που θα ενοικιάσουν κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και κατοικίες που τα προηγούμενα χρόνια ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφανείας το πολύ έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα, για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυτό θα αυξάνεται κατά 20 τ.μ.
- Οι ενοικιαστές θα πρέπει να συνάψουν τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει από τη κατοικία, η απαλλαγή θα συνεχιστεί μέχρι τη συμπλήρωση τριετίας αν εντός τριμήνου ο ιδιοκτήτης συνάψει μία και μόνον νέα τριετή σύμβαση κύριας κατοικίας. Αν λυθεί και η μίσθωση αυτή, χάνεται και η περαιτέρω φοροαπαλλαγή.
- Η απαλλαγή θα ισχύει κατ’ εξαίρεση και για μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, για κατοικίες που θα εκμισθωθούν «σε ιατρικό ή νοσηλευτικό προσωπικό που απασχολείται σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης, εκπαιδευτικούς όλων των βαθμίδων της δημόσιας εκπαίδευσης, καθώς και σε ένστολο προσωπικό των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας. Στην περίπτωση αυτή ο ιδιοκτήτης δεν θα χάνει τη συνέχιση της φοροαπαλλαγής αν εντός εξαμήνου συνάπτει νέες μισθωτικές συμβάσεις κύριας κατοικίας, τουλάχιστον εξάμηνης ή και τριετούς διάρκειας.
- Η απαλλαγή ισχύει για κατοικίες των προαναφερθέντων δύο κατηγοριών, των οποίων η πρώτη από τις συμβάσεις ενοικίασης ως κύριας κατοικίας θα συναφθεί έως την 31η Δεκεμβρίου 2026.
Οι προϋποθέσεις για κατοικίες που είναι κενές για τρία χρόνια είναι:
- Να έχει δηλωθεί στο έντυπο Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος ως «ΚΕΝΟ» ακίνητο ή:
- Να μην έχει δηλωθεί ως μισθωμένο ακίνητο ούτε ως κύρια ούτε δευτερεύουσα κατοικία του εκμισθωτή ούτε ως ιδιοχρησιμοποιούμενο ούτε δωρεάν παραχωρούμενο ακίνητο, στα έντυπα Ε1 και Ε2 της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος κατά τα τρία τελευταία οικονομικά έτη πίσω από το έτος κατάρτισης της (πρώτης) μίσθωσης.
- Να μην έχει υποβληθεί στην ΑΑΔΕ δήλωση πληροφοριακών στοιχείων άλλης μίσθωσης του ακινήτου κατά το έτος της μίσθωσης και κατά το έτος και μέχρι την έναρξή της.
Για βραχυχρόνιες μισθώσεις
Αντιστοίχως, οι προϋποθέσεις για κατοικίες από βραχυχρόνια μίσθωση είναι:
- Η κατοικία να έχει διατεθεί νόμιμα και αποκλειστικά για βραχυχρόνια μίσθωση κατά το εκάστοτε, προηγούμενο της σύναψης της (πρώτης) μίσθωσης, φορολογικό έτος.
- Να έχουν δηλωθεί στη φορολογική διοίκηση οι συναφθείσες βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Να έχει υποβάλει δήλωση βραχυχρόνιας μίσθωσης κατά το έτος της μίσθωσης και μέχρι την έναρξή της.
*Η πλήρης απαλλαγή από το φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων που προέρχεται από εκμίσθωση κατοικιών θα ισχύσει για το διάστημα των 36 πρώτων μηνών μετά από τον μήνα σύναψης μίσθωσης μιας κατοικίας που εμπίπτει στις συγκεκριμένες κατηγορίες.
*Η φοροαπαλλαγή παύει να ισχύει και χάνεται για τον εκμισθωτή αν εντός των τριών ετών της διάρκειας της μίσθωσης η κατοικία κενωθεί και δεν ξανανοικιαστεί εντός τριών μηνών. Χάνεται οριστικά αν κενωθεί και από το δεύτερο ενοικιαστή για το υπόλοιπο διάστημα.
*Για μισθώσεις προς δημοσίους υπαλλήλους επιτρέπονται απεριόριστες μισθώσεις τουλάχιστον εξάμηνης διάρκειας, και η προθεσμία για την επαναμίσθωσή της (για να μην χαθεί η απαλλαγή) είναι εξάμηνη, με την άπρακτη πάροδο της οποίας χάνεται η απαλλαγή για το υπόλοιπο διάστημα.
*Αν η κατοικία εντός των τριών ετών της διάρκειάς της διατεθεί για βραχυχρόνια μίσθωση, η απαλλαγή παύει να ισχύει αναδρομικά από το πρώτο έτος της μίσθωσης, οπότε θα τεθεί και θέμα αναδρομικής καταβολής φόρου εισοδήματος για όλα τα προηγουμένως εισπραχθέντα μισθώματα που είχαν απαλλαγεί από το φόρο εισοδήματος.