Αλλάζει ριζικά από αύριο, Τετάρτη, 1η Οκτωβρίου η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης ακινήτων τύπου Airbnb καθώς ενεργοποιείται το νέο πιο αυστηρό πλαίσιο λειτουργίας με το άρθρο 3 του Ν.5170/2025.
Της Κατερίνας Φεσσά
Ο στόχος είναι τα ακίνητα που διατίθενται μέσα από τέτοιου είδους πλατφόρμες να πληρούν συγκεκριμένες προδιαγραφές και να προσφέρουν καλύτερη ποιότητα φιλοξενίας αλλά και περαιτέρω ασφάλεια στους επισκέπτες.
Ερωτήσεις και απαντήσεις
Μάλιστα, το enikonomia.gr κατάρτισε έναν χρήσιμο οδηγό με ερωτήσεις και απαντήσεις για το νέο πλαίσιο λειτουργίας των βραχυχρόνιων μισθώσεων ακινήτων τύπου Airbnb προκειμένου οι ιδιοκτήτες και οι διαχειριστές που μισθώνουν τα σπίτια με αυτόν τον τρόπο να μην βρεθούν αντιμέτωποι με τσουχτερά πρόστιμα ύψους έως και 20.000 ευρώ. Αναλυτικά:
1) Ποιοι είναι οι νέοι κανόνες για τα ακίνητα που μισθώνονται με καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης
α. Οι ιδιοκτήτες θα πρέπει:
- να έχουν πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού.
- να έχουν λάβει υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου – εγκαταστάτη προκειμένου να εξασφαλιστεί ότι το κτίριο είναι ασφαλές.
β.Οι χώροι θα πρέπει να έχουν χαρακτηριστεί ως χώροι κύριας χρήσης. Δηλαδή να είναι φωτεινά διαμερίσματα και να έχουν φυσικό αερισμό.
γ.Τα σπίτια θα πρέπει να έχουν:
- κλιματισμό και θέρμανση σε όλους τους βασικούς χώρους.
- μια σήμανση εξόδου κινδύνου
- αντιηλεκτροπληξιακό ρελέ.
- υποχρεωτική ασφάλιση αστικής ευθύνης που να καλύπτει τυχόν ζημιές και ατυχήματα που μπορούν να συμβούν κατά τη διάρκεια της διαμονής των επισκεπτών στο ακίνητο.
- πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης
- φαρμακείο πρώτων βοηθειών
- έντυπο και ηλεκτρονικό οδηγό έκτακτης ανάγκης (όπως για φωτιές, σεισμούς, διακοπές ρεύματος) με όλες τις οδηγίες χρήσεις για τους επισκέπτες
2) Ποιοι χώροι δεν μπορούν να νοικιαστούν με βραχυχρόνια μίσθωση
Γκαράζ, υπόγεια και αποθήκες.
3) Πόσο κοστίζει ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο
Γύρω στα 100 ευρώ για ένα σπίτι, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες.
4) Πόσο κοστίζει το πακέτο των νέων προδιαγραφών βραχυχρόνιας μίσθωσης στους ιδιοκτήτες
Γύρω στα 500 ευρώ, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες.
5) Πώς θα γίνονται οι έλεγχοι για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ενδεχομένως να υπάρξουν ειδικά κλιμάκια του υπουργείου Τουρισμού τα οποία σε συνεργασία με την ΑΑΔΕ θα διενεργούν ελέγχους σε ολόκληρη την επικράτεια προκειμένου να δουν εάν κάποιος που έχει το οίκημα του σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης διαθέτει Αριθμό Μητρώο Ακινήτου (ΑΜΑ).
6) Ποια θα είναι τα πρόστιμα για τους παραβάτες
- Στις 5.000 ευρώ είναι το πρόστιμο για την πρώτη παράβαση
- Στις 10.000 ευρώ είναι το πρόστιμο σε υποτροπή
- Στις 20.000 ευρώ είναι το πρόστιμο σε επόμενη παράβαση
7) Τι εξετάζεται για τις βραχυχρόνιες μισθώνεις
Το γαλλικό μοντέλο. Όπως δήλωσε πρόσφατα η υπουργός Τουρισμού, Όλγα Κεφαλογιάννη για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις «σκοπεύουμε να προσαρμόσουμε το γαλλικό μοντέλο, κυρίως σε περιοχές με προβλήματα στέγασης, ενώ σε άλλες μπορεί να ενισχύει τον τουρισμό».
Υπενθυμίζεται πως γαλλικό πλαίσιο λειτουργίας για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις αναφέρει τα εξής:
- Όλοι οι ιδιοκτήτες που μισθώνουν τα ακίνητα ως τουριστικά καταλύματα θα πρέπει να τα δηλώνουν στους δήμους. Αυτό ισχύει τόσο για τις κύριες κατοικίες όσο και για τις δευτερεύουσες.
- Οι δήμοι έχουν τη δυνατότητα να μειώσουν το ετήσιο όριο μίσθωσης από 120 έως 90 ημέρες και να επιβάλλουν πρόστιμα όταν παραβιάζονται οι κανόνες.
Τι πρέπει να προσέξει κάποιος ιδιοκτήτης που δίνει το ακίνητο του σε διαχειριστή για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb
Δέκα χρήσιμες συμβουλές για το τι πρέπει να προσέξει ένας ιδιοκτήτης που παραχωρεί το ακίνητο του σε διαχειριστή για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb δίνει ο Γενικός Γραμματέας του Συλλόγου Μεσιτών Αθηνών – Αττικής, Κοσμάς Θεοδωρίδης μιλώντας στο enikonomia.gr. Αναλυτικά:
1) Νομικό πλαίσιο συνεργασίας
- Να είναι γραπτή η σύμβαση διαχείρισης καθώς καθορίζει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις κάθε πλευράς.
- Να είναι ρητή η πρόβλεψη για διάρκεια, όρους καταγγελίας και ανανέωση.
- Να υπάρχει σαφήνεια για την ευθύνη έναντι των φορολογικών και διοικητικών αρχών .
- Ο ιδιοκτήτης θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι ο διαχειριστής αναλαμβάνει νόμιμα όλες τις υποχρεώσεις (πχ δήλωση στην ΑΑΔΕ, καταχώριση ΜΗΤΕ, απόδοση ΦΠΑ εάν χρειάζεται).
2) Οικονομική συμφωνία
- Να διευκρινιστεί ο τρόπος αμοιβής του διαχειριστή. Δηλαδή εάν θα είναι ποσοστό επί του εισοδήματος/ θα είναι σταθερή χρέωση/ θα εφαρμοστεί κάποιο υβριδικό μοντέλο.
- Να αναφερθεί ποιος πληρώνει τους λογαριασμούς (ρεύμα, νερό, ίντερνετ), τις καθαριότητες, τα απορρυπαντικά, τα κλινοσκεπάσματα, τα αναλώσιμα, τις πλατφόρμες (πχ προμήθεια Airbnb).
- Πότε και πώς αποδίδονται τα χρήματα στον ιδιοκτήτη;
3) Διαφάνεια και έλεγχος
- Η πρόσβαση σε ημερολόγιο κρατήσεων και απολογιστικά οικονομικά στοιχεία.
- Η συχνότητα αποστολής report (έσοδα/ έξοδα/συντήρηση)
- Το δικαίωμα πρόσβασης του ιδιοκτήτη στο ακίνητο και στον λογαριασμό των πλατφορμών (τουλάχιστον ως co-host).
4) Φορολογία και δηλώσεις
- Ποιος υποβάλλει τη δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής στην ΑΑΔΕ ;
- Ποιος έχει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ);
- Ο ιδιοκτήτης φορολογείται για το καθαρό εισόδημα και πρέπει να γνωρίζει το τελικό ποσό;
- Συνίσταται η συνεργασία με λογιστή για σωστή παρακολούθηση και ενδεχομένως η σύσταση εταιρείας.
5) Συντήρηση και ζημιές
- Ποιος είναι υπεύθυνος για τις επισκευές, ζημιές ή φθορές;
- Τι γίνεται εάν ο φιλοξενούμενος προκαλέσει μεγάλες ζημιές;
- Προβλέπεται κάποιο αποθεματικό ή ασφάλεια;
6) Καθαριότητα και εξυπηρέτηση πελατών
- Υπάρχει οργανωμένο σύστημα καθαρισμού και αλλαγής λευκών ειδών
- Ποιος διαχειρίζεται check in /check out, επικοινωνία με επισκέπτες, κριτικές
7) Ασφάλιση ακινήτου
- Το ακίνητο θα πρέπει να είναι ασφαλισμένο για ζημιές, φωτιά, φυσικές καταστροφές, είναι ευθύνη έναντι τρίτων.
- Επιπλέον ορισμένες ασφαλιστικές προσφέρουν προγράμματα ειδικά για βραχυχρόνια μίσθωση.
8) Περιορισμοί από κανονισμούς πολυκατοικίας ή δήμο
- Υπάρχει απαγόρευση ή περιορισμός στις βραχυχρόνιες μισθώσεις στην πολυκατοικία;
- Έχουν υπάρξει καταγγελίες ή νομικές ενέργειες από συνιδιοκτήτες;
- Τηρούνται δημοτικοί ή τουριστικοί κανόνες (πχ περιορισμοί ανά περιοχή, όρια ημερών);
9) Προώθηση και απόδοση
Ο διαχειριστής θα πρέπει να εξηγεί:
- πώς προωθεί το ακίνητο (φωτογράφιση, SEO, προσφορές);
- τι προσδοκώμενη πληρότητα και έσοδα προβλέπει;
- μπορεί –και ενίοτε είναι καλή ιδέα- να οριστεί ρήτρα απόδοσης ή ελάχιστου εισοδήματος στη σύμβαση.
10) Ευελιξία για προσωπική χρήση
- Μπορεί ο ιδιοκτήτης να μπλοκάρει ημερομηνίες για προσωπική χρήση;
- Πώς γίνεται αυτό και με πόση προειδοποίηση;