Η παρουσίαση του νέου Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας αποτελεί αναμφίβολα μια θετική εξέλιξη για τον τεχνικό κόσμο, τους ιδιοκτήτες ακινήτων, τις Υπηρεσίες Δόμησης και συνολικά την αγορά ακινήτων. Η συγκέντρωση εκατοντάδων διάσπαρτων νομοθετικών διατάξεων, που μέχρι σήμερα ήταν κατακερματισμένες σε δεκάδες νόμους, προεδρικά διατάγματα, υπουργικές αποφάσεις και εγκυκλίους, συμβάλλει στην καλύτερη κατανόηση και εφαρμογή του πολεοδομικού δικαίου.
Του Μάνου Κρανίδη
Η κωδικοποίηση αποτελούσε διαχρονικό αίτημα των μηχανικών και των επαγγελματιών της αγοράς ακινήτων. Κανείς δεν μπορεί να αμφισβητήσει ότι η ύπαρξη ενός ενιαίου σημείου αναφοράς διευκολύνει τη διοίκηση, περιορίζει τις παρερμηνείες και ενισχύει την ασφάλεια δικαίου. Ωστόσο, όσο σημαντική και αν είναι η συγκεκριμένη πρωτοβουλία, δεν μπορεί να κρύψει το γεγονός ότι τα μεγάλα και κρίσιμα ζητήματα της πολεοδομίας παραμένουν ανοιχτά.
Η πραγματικότητα είναι ότι σήμερα η χώρα εξακολουθεί να βρίσκεται σε ένα καθεστώς πολεοδομικής αβεβαιότητας. Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικοί, επενδυτές και επιχειρήσεις εξακολουθούν να μην έχουν σαφείς απαντήσεις για το τι μπορούν να χτίσουν, πού μπορούν να επενδύσουν και ποιο θα είναι το πολεοδομικό καθεστώς που θα ισχύει τα επόμενα χρόνια.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα αφορά την εκτός σχεδίου δόμηση. Παρά το γεγονός ότι έχουν περάσει περισσότερα από τέσσερα χρόνια από την ψήφιση του νόμου 4759/2020 και τις πρώτες εξαγγελίες για τη συνολική αναμόρφωση του χωροταξικού και πολεοδομικού πλαισίου, δεν έχει δοθεί μέχρι σήμερα μια οριστική και λειτουργική λύση για τα γήπεδα εκτός σχεδίου. Οι διαδοχικές δικαστικές αποφάσεις, οι διαφορετικές ερμηνείες και η αβεβαιότητα ως προς την αναγνώριση των κοινόχρηστων οδών έχουν δημιουργήσει ένα εξαιρετικά προβληματικό περιβάλλον για την ιδιωτική ακίνητη περιουσία.
Ειδικότερα, το ζήτημα της αναγνώρισης των οδών εκτός σχεδίου παραμένει ουσιαστικά άλυτο. Εδώ και χρόνια συζητείται η ανάγκη θεσμοθέτησης ενός σαφούς και λειτουργικού μηχανισμού καταγραφής και αναγνώρισης του οδικού δικτύου, ώστε να προσδιορίζεται με ασφάλεια ποια γήπεδα διαθέτουν πρόσωπο σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό και ποια όχι. Παρά τις σχετικές εξαγγελίες, ούτε ολοκληρωμένες μελέτες έχουν παραδοθεί σε εθνική κλίμακα ούτε έχει προχωρήσει η απαιτούμενη νομοθετική διαδικασία που θα έδινε οριστικές λύσεις στο πρόβλημα.
Αντίστοιχα, μεγάλες καθυστερήσεις καταγράφονται και στην εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων. Τα ΤΠΣ παρουσιάστηκαν ως το βασικό εργαλείο που θα έβαζε τάξη στον χωρικό σχεδιασμό της χώρας, θα καθόριζε χρήσεις γης και όρους ανάπτυξης και θα έδινε μακροπρόθεσμη ασφάλεια στους πολίτες και τους επενδυτές. Ωστόσο, η πραγματικότητα είναι ότι η πλειονότητα των μελετών δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, ενώ ακόμη και μετά την ολοκλήρωσή τους απαιτείται μια χρονοβόρα διοικητική και νομοθετική διαδικασία μέχρι να αποκτήσουν κανονιστική ισχύ.
Συγκεκριμένα, οι μελέτες πρέπει να παραληφθούν, να ελεγχθούν από τις αρμόδιες υπηρεσίες, να τεθούν σε διαδικασίες διαβούλευσης και γνωμοδοτήσεων, να εξεταστούν από τα αρμόδια συμβούλια, να ακολουθήσει στρατηγική περιβαλλοντική αξιολόγηση όπου απαιτείται και τελικά να θεσμοθετηθούν με την έκδοση Προεδρικών Διαταγμάτων. Πρόκειται για μια σύνθετη και συχνά πολυετή διαδικασία, γεγονός που σημαίνει ότι ακόμη και σήμερα δεν υπάρχει σαφές χρονοδιάγραμμα για το πότε θα αποκτήσει η χώρα πλήρη πολεοδομική κάλυψη μέσω των νέων σχεδίων.
Παράλληλα, σοβαρό ζήτημα έχει προκύψει και σε τμήματα οικισμών της χώρας, όπου οι πρόσφατες εξελίξεις σχετικά με τα όρια και τις επεκτάσεις οικισμών έχουν δημιουργήσει εύλογη ανησυχία σε χιλιάδες ιδιοκτήτες. Ακίνητα που επί δεκαετίες θεωρούνταν οικοδομήσιμα βρίσκονται πλέον αντιμέτωπα με ένα ασαφές καθεστώς, χωρίς μέχρι σήμερα να έχει δοθεί μια συνολική και ξεκάθαρη θεσμική απάντηση.
Την ίδια στιγμή, εκκρεμεί η αναγκαία επικαιροποίηση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Οι εξελίξεις των τελευταίων ετών, οι αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας και οι έντονες αντιπαραθέσεις γύρω από τα πολεοδομικά κίνητρα και τα μπόνους δόμησης ανέδειξαν αδυναμίες και κενά που απαιτούν άμεση αντιμετώπιση. Παρ’ όλα αυτά, η συνολική αναθεώρηση και προσαρμογή του ΝΟΚ στις νέες συνθήκες εξακολουθεί να καθυστερεί, παρατείνοντας το κλίμα αβεβαιότητας στην αγορά και στην κατασκευαστική δραστηριότητα.
Οι καθυστερήσεις στην επίλυση των ζητημάτων της εκτός σχεδίου δόμησης, των οικισμών και της αναθεώρησης του ΝΟΚ δεν αποτελούν πλέον απλώς ένα τεχνικό ή διοικητικό πρόβλημα. Αποτέλεσμα αυτής της πολυετούς εκκρεμότητας είναι η σταδιακή απαξίωση γης και περιουσιών εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτητών σε ολόκληρη τη χώρα. Η αβεβαιότητα για το αν ένα ακίνητο παραμένει οικοδομήσιμο ή υπό ποιες προϋποθέσεις μπορεί να αξιοποιηθεί μεταφράζεται σε μείωση επενδυτικού ενδιαφέροντος, περιορισμό συναλλαγών και υποχώρηση της αξίας σημαντικού μέρους της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας. Σε μια περίοδο κατά την οποία η οικονομία αναζητά επενδύσεις και ανάπτυξη, η διατήρηση αυτού του καθεστώτος αβεβαιότητας λειτουργεί ανασταλτικά τόσο για τους πολίτες όσο και για την αγορά ακινήτων συνολικά.
Η καθυστέρηση στην επίλυση όλων αυτών των ζητημάτων συνιστά ένα σοβαρό πολιτικό και διοικητικό έλλειμμα. Παρά τις επανειλημμένες εξαγγελίες και τις μεγάλες προσδοκίες που είχαν καλλιεργηθεί τα προηγούμενα χρόνια, οι κρίσιμες μεταρρυθμίσεις που θα έδιναν οριστικές λύσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, στους οικισμούς και στο πλαίσιο εφαρμογής του ΝΟΚ δεν έχουν ακόμη ολοκληρωθεί. Το αποτέλεσμα είναι να διαιωνίζεται ένα περιβάλλον ανασφάλειας δικαίου που επιβαρύνει τόσο τους πολίτες όσο και την αναπτυξιακή προοπτική της χώρας.
Τέλος, πέρα από τις αναγκαίες θεσμικές παρεμβάσεις, το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας οφείλει να προχωρήσει άμεσα στην έκδοση σαφών οδηγιών και ερμηνευτικών εγκυκλίων για την ενιαία εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας σε ολόκληρη τη χώρα. Δεν είναι δυνατόν οι ίδιες διατάξεις να εφαρμόζονται διαφορετικά από Υπηρεσία Δόμησης σε Υπηρεσία Δόμησης, δημιουργώντας διαφορετικές ταχύτητες και άνιση μεταχείριση πολιτών και επενδυτών.
Ο νέος Κώδικας Χωροταξίας και Πολεοδομίας είναι ασφαλώς ένα χρήσιμο και αναγκαίο εργαλείο. Η κωδικοποίηση όμως δεν αρκεί. Η αγορά ακινήτων, οι ιδιοκτήτες και ο τεχνικός κόσμος περιμένουν εδώ και χρόνια τις ουσιαστικές λύσεις. Η ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, η οριστική αντιμετώπιση του ζητήματος των οδών και της εκτός σχεδίου δόμησης, η αποσαφήνιση του καθεστώτος σε τμήματα οικισμών, η επικαιροποίηση του ΝΟΚ και η ενιαία εφαρμογή της νομοθεσίας σε όλη τη χώρα αποτελούν πλέον αναγκαίες προϋποθέσεις για την αποκατάσταση της ασφάλειας δικαίου και την προστασία της ακίνητης περιουσίας των πολιτών. Η κωδικοποίηση είναι ένα σημαντικό βήμα, αλλά οι λύσεις στα πραγματικά προβλήματα της πολεοδομίας εξακολουθούν να παραμένουν σε εκκρεμότητα.
Γράφει ο Μάνος Κρανίδης, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Πρόεδρος ΕΝΙΒΟΠΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου,www.kramaproperty.com