Εκδόθηκε από την ΑΑΔΕ διευκρινιστική εγκύκλιος για το φορολογικό τοπίο στις μεταβιβάσεις ακινήτων αναφορικά με τις περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, όταν αυτές περιλαμβάνουν επεμβάσεις, επεκτάσεις ή αλλαγές χρήσης σε κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους πολυκατοικιών.
Αναλυτικά, η εγκύκλιος της ΑΑΔΕ αναφέρει τα εξής:
Υποχρεωτικά επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου όταν:
- παραχωρείται το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης. Εάν με την τροποποίηση σύστασης οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών παραχωρείται δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε κοινόκτητο ή κοινόχρηστο χώρο (π.χ. τμήμα στην πιλοτή ή στο δώμα), τότε οφείλεται φόρος μεταβίβασης.
- επαυξάνεται η επιφάνεια κτίσματος. Εάν τροποποιείται η σύσταση οριζόντιων ή κάθετων ιδιοκτησιών και επαυξάνεται η επιφάνεια υφιστάμενων κτισμάτων σε σχέση με την αρχική σύσταση, συνεπεία επέκτασης της οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας επί κοινόκτητου ή κοινόχρηστου χώρου, τότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτων επί της αξίας της καταληφθείσας έκτασης. Το ίδιο ισχύει και σε περιπτώσεις μονομερούς τροποποίησης της σύστασης, καθώς τεκμαίρεται η συναίνεση των υπόλοιπων συνιδιοκτητών.
Σε ποιες περιπτώσεις δεν επιβάλλεται φόρος
Δεν επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης:
- όταν κατά τη σύσταση ή τροποποίηση του οικοπέδου δεν έχουν ανεγερθεί ακόμη κτίσματα. Σύμφωνα με την ΑΑΔΕ, οι ιδιοκτήτες έχουν μόνο δικαίωμα προσδοκίας κτήσης των μελλοντικών διαμερισμάτων και των αποκλειστικών χρήσεων που τα συνοδεύουν. Όταν αλλάζουν τα ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, τότε η πράξη είναι αφορολόγητη.
- στον ιδιοκτήτη που έχει παραιτηθεί από το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης (π.χ. μιας θέσης στάθμευσης στην πιλοτή) και ο χώρος επιστρέψει στην κοινή χρήση της πολυκατοικίας. Η αιτιολογία είναι νομική: το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης δεν συνιστά εμπράγματο δικαίωμα κατά τον Αστικό Κώδικα, ενώ η κατάργησή του δεν θεωρείται μεταβίβαση αλλά παραίτηση από προνόμιο.
- όταν υπάρχει ταυτόχρονη επέκταση σε κοινόχρηστο χώρο αλλά και παραχώρηση τμήματος της ιδιοκτησίας σε κοινή χρήση και το τελικό αποτέλεσμα είναι η συνολική μείωση της επιφάνειας της ιδιοκτησίας σε σχέση με την αρχική σύσταση. Αυτό συμβαίνει επειδή ο ιδιοκτήτης υφίσταται απώλεια εξουσίας επί του ακινήτου και όχι επαύξηση περιουσίας.
Επίσης στην εγκύκλιο επισημαίνεται πως δεν οφείλεται φόρος στις περιπτώσεις επανάληψης ή διόρθωσης συμβολαίου, όταν με τη νέα πράξη διευκρινίζεται ότι η πραγματική έκταση του μεταβιβασθέντος ακινήτου (ή το τίμημα) είναι μικρότερη από αυτή που είχε περιγραφεί στο αρχικό συμβόλαιο.