Με τρεις κινήσεις-ματ οι ηγεσίες του υπουργείου Οικονομικών και της ΑΑΔΕ επιχειρούν να φέρουν στο φως τα μαύρα μισθώματα στην αγορά ακινήτων, αποκαλύπτοντας την εκτεταμένη φοροδιαφυγή που κρύβεται πίσω από δηλωμένα μισθώματα της τάξης των 100 και 200 ευρώ. Η υποχρεωτική καταβολή μισθωμάτων μέσω τραπεζών από την 1η Απριλίου, η ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ) στα τέλη Μαρτίου και το «τυράκι» της επιστροφής ενός ενοικίου στα τέλη Νοεμβρίου αποτελούν το πλαίσιο της τριπλής παρέμβασης που ενεργοποιεί η κυβέρνηση, ώστε να συμβάλει καθοριστικά στην ενίσχυση της διαφάνειας στις συναλλαγές και στον περιορισμό της φοροδιαφυγής στα εισοδήματα από ακίνητα.
Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, το μέσο μηνιαίο δηλωμένο ενοίκιο για κύρια κατοικία που εμφανίζεται στις φορολογικές δηλώσεις είναι περίπου 211 ευρώ μηνιαίως σε πανελλαδικό επίπεδο (βάσει δηλώσεων ενοικίων μέχρι το 2023), ενώ μόλις ο ένας στους δέκα ιδιοκτήτες (περίπου 90.000) εισπράττει ενοίκιο άνω των 400 ευρώ τον μήνα, γεγονός που αναδεικνύει τη διάσταση του ζητήματος των συναλλαγών κάτω από το τραπέζι, την ώρα που τα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι τιμές των ενοικίων καλπάζουν.
Ψάχνοντας τα ίχνη
Βασικός στόχος είναι η πλήρης ιχνηλασιμότητα των οικονομικών ροών μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή, ώστε η ΑΑΔΕ να μπορεί να διασταυρώνει το δηλωμένο μίσθωμα με τα πραγματικά ποσά που καταβάλλονται. Με αυτόν τον τρόπο περιορίζονται τα «μαύρα» ή μερικώς δηλωμένα ενοίκια, τα οποία στερούν από το Δημόσιο σημαντικά φορολογικά έσοδα. Η ψηφιοποίηση των μισθώσεων μέσω του ΜΙΔΑ, που συγκεντρώνει και οργανώνει όλα τα διαθέσιμα δεδομένα σχετικά με την ιδιοκτησία, τη χρήση και τη φορολογική κατάσταση των ακινήτων που δηλώνουν οι ιδιώτες, θα επιτρέψει στο κράτος να κάνει αυτοματοποιημένες και αξιόπιστες διασταυρώσεις, εντοπίζοντας ασυμφωνίες, παραλείψεις ή στοιχεία φοροδιαφυγής.
Παράλληλα, η ΑΑΔΕ αναμένεται να ενεργοποιήσει ειδικό ηλεκτρονικό μηχανισμό διασταύρωσης μεταξύ των δηλωμένων μισθώσεων, των τραπεζικών συναλλαγών και των δικαιούχων επιδομάτων μέσω του ΜΙΔΑ, μέτρο που θεωρείται κομβικό για τον εντοπισμό αδήλωτων εισοδημάτων και της «μαύρης» αγοράς μισθώσεων. Την ίδια στιγμή, στα συρτάρια του οικονομικού επιτελείου παραμένει η πρόταση για επιβολή ενός ελάχιστου ενοικίου, με κυβερνητικά στελέχη να απορρίπτουν το μέτρο. Σημειώνεται ότι πλαφόν στις αυξήσεις ενοικίων εφαρμόζεται ήδη για τις επαγγελματικές μισθώσεις, με όριο το 3% ετησίως, μέτρο που επεκτάθηκε έως το τέλος του 2026.
Με όπλο τις τράπεζες
Από την 1η Απριλίου του 2026 ξεκινά η υποχρεωτική καταβολή των ενοικίων αποκλειστικά μέσω τραπεζικού λογαριασμού. Ειδικότερα:
- Η κατάθεση των μισθωμάτων θα πρέπει να γίνεται σε τραπεζικό λογαριασμό που θα είναι στο όνομα του εκμισθωτή και όχι πλέον οποιουδήποτε τρίτου (π.χ. πληρεξουσίου του, συγγενούς του, δικηγόρου του, εταιρείας διαχείρισης ακινήτων κ.λπ.), ώστε να είναι δυνατή η επιβεβαίωση της τραπεζικής καταβολής των ενοικίων προς τον εκμισθωτή.
- Ο εκμισθωτής θα πρέπει να γνωστοποιήσει τον αριθμό του λογαριασμού αυτού διαδικτυακά στην ΑΑΔΕ, μέσω συγκεκριμένης διαδικασίας.
- Αν η κατάθεση των μισθωμάτων γίνεται σε κοινό τραπεζικό λογαριασμό, συνιστάται το όνομα του εκμισθωτή να είναι πρώτο μεταξύ των ονομάτων των συνδικαιούχων του λογαριασμού προκειμένου να γίνεται ευκολότερα η διασταύρωση των στοιχείων από την ΑΑΔΕ.
- Σε περίπτωση ύπαρξης πολλών συνεκμισθωτών, συνιστάται καθένας τους να γνωστοποιήσει στο μισθωτήριο συμφωνητικό (ή τη δήλωση της ΑΑΔΕ) τον δικό του λογαριασμό, με το όνομά του ως πρώτου δικαιούχου, όπου θα κατατίθεται το ποσό που του αντιστοιχεί, εκτός αν ρητά οριστεί ότι μισθώματα που οφείλονται σε πολλούς συνεκμισθωτές/ συνιδιοκτήτες θα μπορεί έγκυρα να καταβάλλονται σε κοινό λογαριασμό τους.
- Οι εκμισθωτές θα πρέπει να ζητούν από τους ενοικιαστές τους την καταβολή και των 12 μηνιαίων μισθωμάτων εντός του ίδιου οικονομικού έτους, δηλαδή έως τις 31 Δεκεμβρίου, ώστε να προκύπτει ότι όλα τα μηνιαία μισθώματα καταβλήθηκαν τραπεζικά, διαφορετικά θα κινδυνεύουν με απώλεια της νόμιμης έκπτωσης.
Σημειώνεται ότι η καθυστέρηση ή η άρνηση καταβολής των μισθωμάτων μέσω τράπεζας μπορεί να στερήσει από τους ενοικιαστές ουσιαστικές παροχές, όπως το ετήσιο επίδομα ενός ενοικίου και άλλα συναφή οφέλη. Γι’ αυτό απαιτείται να ενημερωθούν εγκαίρως για τον τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη, να ρυθμίσουν τις εντολές πάγιας μεταφοράς όπου χρειάζεται και να εξασφαλίσουν ότι η κατάθεση γίνεται εντός του πρώτου πενθημέρου κάθε μήνα. Επιπλέον, πρέπει να γνωρίζουν ότι η άρνηση συμμόρφωσης πλέον θεωρείται «μη καταβολή» ενοικίου, γεγονός που μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε διαδικασίες έξωσης.
Ο «ΜΙΔΑΣ»
Tην πλήρη εικόνα της πραγματικής χρήσης των ακινήτων σε όλη τη χώρα αποκτά η ΑΑΔΕ με την ενεργοποίηση του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, το οποίο ανοίγει τον δρόμο για εκτεταμένες διασταυρώσεις αλλά και στοχευμένες πολιτικές στην αγορά ακινήτων.
Η πλατφόρμα του ΜΙΔΑ αναμένεται να τεθεί σε λειτουργία έως τα τέλη Μαρτίου και αμέσως μετά η ΑΑΔΕ θα ζητήσει από 7 εκατομμύρια ιδιοκτήτες ακινήτων να δηλώσουν τη χρήση κάθε ακινήτου. Εάν δηλαδή είναι ιδιοκατοικούμενο, μισθωμένο, δωρεάν παραχωρημένο κ.λπ.
Για πρώτη φορά, οι φορολογούμενοι θα κληθούν να δηλώσουν τη χρήση των ακινήτων τους. Συγκεκριμένα αν πρόκειται για:
- Ιδιοκατοικούμενα ακίνητα, δηλαδή την κύρια κατοικία, καθώς και τυχόν δευτερεύουσες ή εξοχικές κατοικίες.
- Ιδιοχρησιμοποιούμενα ακίνητα, που καλύπτουν κύριες επαγγελματικές ανάγκες, όπως γραφεία ή καταστήματα.
- Δωρεάν παραχωρούμενα ακίνητα σε γονείς, παιδιά, αδέλφια ή ακόμη και φίλους. Αφορολόγητη παραμένει η δωρεάν παραχώρηση κατοικίας έως 200 τ.μ. σε παιδιά ή γονείς ή το αντίστροφο, ενώ η επιπλέον επιφάνεια φορολογείται.
- Μισθωμένα ακίνητα, με μακροχρόνια ή βραχυχρόνια μίσθωση.
- Κενά ακίνητα, τα οποία για πρώτη φορά θα καταγραφούν συνολικά.
- Ακίνητα με παραχώρηση δικαιωμάτων εκμετάλλευσης.
- Ακίνητα με συμβάσεις χρηματοδοτικής μίσθωσης (leasing), κυρίως επαγγελματικά κτίρια.
Με την ολοκλήρωση της απογραφής θα αποκαλυφθεί ο πραγματικός αριθμός των δωρεάν παραχωρούμενων και κενών ακινήτων, ενώ θα ακολουθήσουν διασταυρώσεις με τα στοιχεία κατανάλωσης ηλεκτρικής ενέργειας. Ακίνητα που δηλώνονται ως κενά στο έντυπο Ε2 αλλά εμφανίζουν υψηλή κατανάλωση ρεύματος θα βρεθούν στο επίκεντρο των ελέγχων της ΑΑΔΕ. Αυτό σημαίνει ότι θα εξεταστούν διεξοδικά προκειμένου να αποκαλυφθούν όλες οι περιπτώσεις «μαύρων» εισοδημάτων από ενοίκια.
Η διαδικασία επιστροφής
Η διαδικασία της επιστροφής ενοικίου έως 800 ευρώ λειτουργεί, σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, ως μηχανισμός αποκάλυψης «μαύρων» εισοδημάτων, καθώς η ΑΑΔΕ διασταυρώνει τα στοιχεία του ηλεκτρονικού μισθωτηρίου με τις φορολογικές δηλώσεις. Όταν ο ενοικιαστής δηλώνει το πραγματικό (υψηλότερο) ενοίκιο για να λάβει την ενίσχυση και αυτό διαφέρει από το δηλωθέν στην εφορία θα βρεθεί αντιμέτωπος με κυρώσεις. Σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία, 932.000 δικαιούχοι έλαβαν το 2025 επιστροφή ενοικίου. Κατά μέσο όρο, κάθε νοικοκυριό έλαβε επιστροφή ενοικίου ύψους 225 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί στο δηλωμένο μίσθωμα. Οπως εκτιμάται, το 2026 ο αριθμός των δικαιούχων θα αυξηθεί, ενώ και το ποσό που θα επιστραφεί θα είναι μεγαλύτερο, αφού το οικονομικό επιτελείο θεωρεί ότι θα δηλωθούν περισσότερα πραγματικά εισοδήματα.
Για τη λήψη της ενίσχυσης πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια, ανάλογα με το είδος της κατοικίας (κύρια ή φοιτητική). Η ετήσια οικονομική ενίσχυση αντιστοιχεί στο ποσό του ενός δωδέκατου του ετήσιου μισθώματος που καταβλήθηκε το προηγούμενο έτος για την κύρια κατοικία, καθώς και για κάθε κατοικία φοιτητή. Αν, για παράδειγμα, από τον Σεπτέμβριο μέχρι και τον Δεκέμβριο του 2025 καταβλήθηκε ποσό ενοικίου 300 ευρώ μηνιαίως για κατοικία φοιτητή, δηλαδή συνολικά 300 ευρώ Χ 4 = 1.200 ευρώ, η ετήσια ενίσχυση ανέρχεται στο ποσό των 1.200 ευρώ/12 = 100 ευρώ.