Έναν χρήσιμο οδηγό με 11 ερωτήσεις και απαντήσεις για όλες τις πληροφορίες που πρέπει να έχουν υπόψη τους οι ιδιοκτήτες «τυφλών» οικοπέδων, προκειμένου να αποφεύγονται προστριβές με τους γείτονες αλλά και για να μπει φρένο στην περαιτέρω μείωση της αξίας τέτοιων οικοπέδων δημοσιεύει η εφημερίδα ΤΑ ΝΕΑ με τη βοήθεια της Γραμματής Μπακλατσή.
Αναλυτικά:
1.Τι ισχύει με τα «τυφλά» οικόπεδα εντός σχεδίου πόλης;
Για τα οικόπεδα που δεν έχουν το απαιτούμενο πρόσωπο σε δρόμο και δεν είναι άρτια και οικοδομήσιμα απαιτείται η σύνταξη πράξης τακτοποίησης από την πολεοδομία και εξετάζεται η τακτοποίηση ή η προσκύρωσή του σε όμορα οικόπεδα. Οικόπεδα που δεν μπορούν με την τακτοποίηση να αποκτήσουν πρόσωπο σε δρόμο, μπορούν να οικοδομηθούν, εφόσον η έλλειψη
2.Μπορούν να οικοδομηθούν οικόπεδα έχοντας δουλεία διόδου, όταν βρίσκονται εντός οικισμών;
Για να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο ένα οικόπεδο εντός οικισμού, που στερείται σχεδίου πόλης, πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (π.χ. πλατεία, δημοτικό δρόμο), εκτός κι αν από τις ειδικότερες διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή επιτρέπεται στα ακίνητα που υφίστανται από παλιά (πριν από συγκεκριμένη ημερομηνία) να χτίζονται με όσες διαστάσεις κι αν έχει το οικόπεδο. Προσοχή! Πολλοί ιδιοκτήτες οικόπέδου που στερούνται προσώπου σε δρόμο νομίζουν ότι αν δημιουργηθεί σήμερα δουλεία διόδου μέσω του γείτονα μπορούν να οικοδομήσουν! Αυτό όμως δεν ισχύει.
3. Γιατί η δουλεία διόδου δεν αρκεί για οικοδομησιμότητα στα εκτός σχεδίου;
Η πολεοδομική νομοθεσία θέτει συγκεκριμένες προδιαγραφές για να χαρακτηριστεί ένα οικόπεδο άρτιο και οικοδομήσιμο. Αυτές οι προδιαγραφές αφορούν κυρίως το ελάχιστο εμβαδόν, την ελάχιστη επιφάνεια και το πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο. Η δυνατότητα πρόσβασης μέσω δουλείας διόδου που στηρίζεται στην ιδιωτική πρωτοβουλία και δεν ακολουθεί έναν συνολικό πολεοδομικό σχεδιασμό δεν τηρεί τις προϋποθέσεις του νόμου. Μια δουλεία διόδου, ακόμα και αν συσταθεί νόμιμα, δεν αντικαθιστά την ανάγκη να έχει το οικόπεδο άμεσο και νόμιμο πρόσωπο σε δρόμο.
4. Σε ποιον ανήκει η έκταση που καλύπτει μια δίοδος;
Η έκταση της δουλείας διόδου παραμένει στην ιδιοκτησία αυτού που παραχώρησε το δικαίωμα διέλευσης και δεν αποτελεί κοινόχρηστη έκταση. Η λωρίδα αυτή προσμετράται στην κάλυψη και τη δόμηση του γηπέδου, δεν μπορεί όμως να χτιστεί.
5. Κληρονομείται η δουλεία διόδου;
Υπάρχει κληρονομική διαδοχή με αιτία θανάτου. Δηλαδή αν ο διαθέτης όσο ζούσε ήταν φορέας δουλείας, επί ενός άλλου ακινήτου, μπορεί με τη διαθήκη του να ορίσει ότι οι κληρονόμοι του θα συνεχίσουν να είναι φορείς της δουλείας και να την ασκούν, εφόσον το επιθυμούν. Το ίδιο ισχύει και στην αντίστροφη περίπτωση, όπου ο διαθέτης είχε την υποχρέωση να ανέχεται μια δουλεία, οπότε με τον θάνατό του αυτόματα οι κληρονόμοι του οφείλουν και οι ίδιοι να σέβονται το δικαίωμα δουλείας του εκάστοτε φορέα, αφού λαμβάνουν την έννομη θέση που είχε ο κληρονομούμενος πριν από τον θάνατό του.
6.Πώς γίνεται η επιβολή δουλείας διόδου;
Η επιλογή της καταλληλότερης μεθόδου εξαρτάται από τη συνεργασία με τον άλλο ιδιοκτήτη. Ωστόσο, τρεις είναι οι τρόποι:
- Συμβολαιογραφική Πράξη. Ένας από τους πιο συνηθισμένους τρόπους για την επιβολή δουλείας διόδου είναι με την υπογραφή μιας συμβολαιογραφικής πράξης. Στο έγγραφο αυτό, οι ιδιοκτήτες υπογράφουν το δικαίωμα διέλευσης, τα όρια της δουλείας, αλλά και το ποσό που πρέπει να καταβληθεί. Μετά την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης είναι απαραίτητη η εγγραφή της στο Κτηματολόγιο.
- Δικαστική Απόφαση. Ένας άλλος τρόπος για την επιβολή δουλείας διόδου είναι μέσω της δικαστικής οδού. Το δικαστήριο εξετάζει όλα τα πραγματικά περιστατικά καθώς και τα τεχνικά και νομικά δεδομένα, συμπεριλαμβανομένων τοπογραφικών σχεδίων, εναλλακτικών διόδων και του ύψους της αποζημίωσης. Μάλιστα, συχνά δέχεται και τη συνδρομή τεχνικού πραγματογνώμονα. Ως εκ τούτου, αποτελεί την πιο σίγουρη λύση για τον καθορισμό του είδους και της έκτασης του δικαιώματος, ειδικά στην περίπτωση ύπαρξης διαφωνιών μεταξύ των ιδιοκτητών των ακινήτων.
- Χρησικτησία. Ένας επίσης αρκετά πρακτικός τρόπος για να δημιουργηθεί νομικά δικαίωμα δουλείας επί ακινήτου είναι η χρησικτησία. Σε αυτήν την περίπτωση, θα πρέπει να μπορεί να γίνει στο ακίνητο χρησικτησία και αυτός που ασκεί εκεί δικαίωμα δουλείας θα πρέπει να κάνει τις αντίστοιχες πράξεις που φανερώνουν νομικά ότι δρα σαν να ήταν δικαιούχος δουλείας (π.χ. να καθαρίζει το μονοπάτι του οικοπέδου στο οποίο επιθυμεί να αποκτήσει δουλεία διόδου, όπως ακριβώς θα έκανε αν είχε αποκτήσει εξαρχής τη δουλεία). Κατά τα λοιπά, οι προθεσμίες είναι οι ίδιες όπως ισχύει στη χρησικτησία γενικά, δηλαδή 10 έτη για τακτική χρησικτησία (αν υπάρχει δηλαδή νόμιμος ή νομιζόμενος τίτλος) και 20 έτη αντίστοιχα για έκτακτη.
7. Ιδιοκτήτης «τυφλού» οικοπέδου ζητεί από τον… διπλανό του παραχώρηση διέλευσης κι αυτός αρνείται, γιατί υπάρχει η λύση διέλευσης από άλλη ιδιοκτησία. Ποιος αποφασίζει τη θέση της διόδου;
Το δικαστήριο αφού λάβει υπόψη του όλα τα πραγματικά στοιχεία και κυρίως το τοπογραφικό διάγραμμα που θα αποτυπώνει όλες τις όμορες ιδιοκτησίες του περίκλειστου ακινήτου καθώς και τη συντομότερη δίοδο προς τον πλησιέστερο δρόμο, θα αποφασίσει σε ποια ιδιοκτησία θα επιβληθεί δουλεία διόδου. Η διέλευση μέσα από το γειτονικό ακίνητο πρέπει να σχεδιαστεί έτσι ώστε να εξυπηρετεί το «τυφλό» ακίνητο, με τη μικρότερη δυνατή όχληση ή ζημία στο βαρυνόμενο ακίνητο. Ο κύριος του «τυφλού» ακινήτου υποχρεούται να καταβάλει αποζημίωση για τη διέλευση που του παρέχει το γειτονικό ακίνητο.
8.Πότε απαγορεύεται η σύσταση δουλείας διόδου;
Απαγορεύεται στις περιπτώσεις οι οποίες συνεπάγονται περιορισμό της δυνατότητας ανέγερσης ή επέκτασης των κτιρίων ή εγκαταστάσεων, σύμφωνα με τις ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.
9.Υπάρχει συμβόλαιο που περιγράφει τη δουλεία διόδου. Όμως ο κύριος του δουλεύοντος πούλησε το ακίνητό του. Μπορεί ο νέος ιδιοκτήτης να κλείσει τη δίοδο;
Όχι, εφόσον η δουλεία διόδου περιγράφεται σε συμβολαιογραφική πράξη η οποία έχει μεταγραφεί, συνιστά βάρος του δουλεύοντος ακινήτου και το ακολουθεί σε όλες τις μεταβιβάσεις του.
10. Καταργείται αυτόματα η δουλεία διόδου σε περίπτωση που η ιδιοκτησία του γείτονα απέκτησε πρόσβαση από νέο δρόμο που διανοίχθηκε και δεν είναι πλέον «τυφλή»;
Δεν καταργείται αυτόματα η δουλεία διόδου που περιγράφεται σε συμβολαιογραφική πράξη η οποία μεταγράφηκε. Σε κάθε περίπτωση, μπορεί ο ιδιοκτήτης του δουλεύοντος ακινήτου (βαρυνόμενο ακίνητο) να προσφύγει στα δικαστήρια και να ζητήσει την κατάργηση της δουλείας διόδου, εφόσον αποδεδειγμένα δεν συντρέχουν πλέον λόγοι ύπαρξής της.
11. Γείτονας έκοψε τη διέλευση από δρομάκι που περνούσε εδώ και 30 χρόνια ιδιοκτήτης «τυφλού» οικοπέδου και τον απέκλεισε από το χωράφι του. Ο τελευταίος τι μπορεί να κάνει;
Η δουλεία μπορεί να συσταθεί με συμβολαιογραφική πράξη σύστασης πραγματικής δουλείας διόδου. Σε πολλές περιπτώσεις, όμως, η πραγματική δουλεία συστήνεται και με χρησικτησία. Για την κτήση πραγματικής δουλείας με έκτακτη χρησικτησία απαιτείται η άσκηση συνεχούς και αδιάλειπτης οιονεί νομής στο ακίνητο επί 20ετία. Επομένως, εάν στα συμβόλαια των δύο συγκεκριμένων όμορων ιδιοκτητών δεν περιγράφεται δουλεία διόδου και το ακίνητο στερείται πρόσβασης σε κοινόχρηστο χώρο, τότε μπορεί ο ιδιοκτήτης να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγνώριση δουλείας διόδου λόγω της αδιάλειπτης χρήσης επί 20ετία.