Φορολογική δήλωση για τα εισοδήματα που απέκτησαν το 2025 από ακίνητη περιουσία θα κληθούν να υποβάλουν στο σύστημα TAXISnet και το έντυπο Ε2 με την ονομασία «αναλυτική κατάσταση για τα μισθώματα ακίνητης περιουσίας» σχεδόν 3,4 εκατομμύρια φορολογούμενοι.
Μετά θα πρέπει να συμπληρώσουν και να υποβάλουν το Ε1 που είναι το βασικό έντυπο της φορολογικής δήλωσης.
Αξίζει να σημειωθεί πως τα στοιχεία για τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν το 2025 από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων προβλέπεται να είναι φέτος προσυμπληρωμένα στο έντυπο Ε2. Τα στοιχεία αυτά τα έχει συλλέξει η ΑΑΔΕ από τις πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων (Αirbnb, Βooking κ.λπ.), ωστόσο οι φορολογούμενοι θα έχουν τη δυνατότητα να κάνουν τις απαραίτητες τροποποιήσεις εάν διαπιστώσει ελλείψεις ή λάθη αλλά ακόμη και να αναγράψει τα ορθά στοιχεία και ποσά.
Ακόμη, προσυμπληρωμένα στο Ε2 θα είναι φέτος και τα στοιχεία για τα λοιπά μισθώματα που έλαβε το 2025 ο ιδιοκτήτης. Αυτό θα επιτευχθεί είτε με βάση τα στοιχεία του 2025 του εντύπου Ε2 είτε με βάση τα ακόμη πιο επικαιροποιημένα στοιχεία των πιο πρόσφατων δηλώσεων μίσθωσης.
Οι οδηγίες
Οι υπόχρεοι για να συμπληρώσουν και να υποβάλουν ηλεκτρονικά το φετινό έντυπο Ε2 θα πρέπει να ακολουθήσουν τις εξής οδηγίες:
- Το έντυπο Ε2: Σε αυτό καταχωρίζεται η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία κάθε υπόχρεου ανεξάρτητα με το αν έχει από αυτή εισόδημα, ενώ γίνεται η καταχώρηση της μη οικοδομημένης ακίνητης περιουσίας μόνο εάν αυτή αποφέρει εισόδημα πραγματικό ή τεκμαρτό. Εάν όμως η οικοδομημένη ακίνητη περιουσία είναι ΚΕΝΗ για όλο το χρόνο ή για κάποιο συγκεκριμένο διάστημα, τότε συμπεριλαμβάνεται στο έντυπο με την ένδειξη ΚΕΝΟ και γίνεται και συμπλήρωση του χρονικού διαστήματος για το οποίο ήταν κενή.
- Στήλη 4:Για να συμπληρωθεί αυτή για την κατηγορία του δηλούμενου ακινήτου, θα πρέπει να επιλεγεί η κατηγορία σύμφωνα με την παρακάτω κατηγοριοποίηση των ακινήτων που εφαρμίζεται για τη συμπλήρωση του εντύπου Ε9: Κατοικία, Μονοκατοικία, Επαγγελματική Στέγη, Οικόπεδο, Αποθήκη, Θέση Στάθμευσης, Σταθμός Αυτοκινήτων ΔΧ, Βιομηχανικό Κτίριο, Ξενοδοχείο, Νοσηλευτήριο, Εκπαιδευτήριο, Αθλητική Εγκατάσταση, Άλλο Κτίριο (Θέατρο, Κινηματογράφος, Μουσείο κ.λπ.), Αγροτεμάχιο, Αλλη Χρήση. Με αντίστοιχο τρόπο θα πρέπει να γίνει και η συμπλήρωση όταν πρόκειται για υποβολή της δήλωσης στην αρμόδια υπηρεσία.
- Στήλες 13, 14 και 15: Η συμπλήρωση αυτών γίνεται με το ακαθάριστο εισόδημα των ακινήτων που αναλογεί στον υπόχρεο κατά κατηγορία, όπως εμφανίζεται στους τίτλους των στηλών (εκμίσθωση-υπεκμίσθωση, δωρεάν παραχώρηση, ιδιοχρησιμοποίηση). Στις στήλες αυτές θα πρέπει να συμπληρωθούν και τα εισοδήματα που προέρχονται από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, δεν έχουν εισπραχθεί και που δηλώθηκαν στα φορολογικά έτη 2015-2024 στους κωδικούς 125-126 και που έλαβαν το 2025.
- Στήλη 16: Αυτή συμπληρώνεται με τα ποσά των εισοδημάτων από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας που δεν έχουν εισπραχθεί εάν έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος έχει εκδοθεί σε βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων που συνοδεύεται από το αποδεικτικό επίδοσής της.
- Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που δεν εισέπραξαν το 2025 τα ενοίκια από τους μισθωτές τους, θα πρέπει να υποβάλουν τη σχετική αίτηση στην αρμόδια φορολογική υπηρεσία (ΚΕ.ΦΟ.Δ.Ε. ή ΔΟΥ) – μέσω της εφαρμογής «Τα αιτήματά μου» στην ιστοσελίδα myaade.gov.gr (ή www.aade.gr) με τη χρήση κωδικών TAXISnet – ένα ξεχωριστό έντυπου με κωδικό αριθμό Ε 411. Διότι μόνο με αυτόν τον τρόπο οι εν λόγω φορολογούμενοι θα απαλλαγούν από τον φόρο εισοδήματος για τα ανείσπρακτα αυτά ενοίκια.
Στο εν λόγω έντυπο:
α. θα πρέπει να αναγράφονται:
- τα στοιχεία του μισθωτή (ΑΦΜ, επώνυμο, όνομα, πατρώνυμο, επωνυμία),
- η διεύθυνση του ακινήτου για το οποίο δεν καταβλήθηκαν ενοίκια,
- το συνολικό ποσό των μη καταβληθέντων ενοικίων και το έτος που αφορούν.
β. θα πρέπει να δηλωθούν ποιο από τα απαιτούμενα αποδεικτικά έγγραφα θα συνυποβληθούν (διαταγή πληρωμής, διαταγή απόδοσης μισθίου, δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων, αγωγή αποβολής ή αγωγή επιδίκασης μισθωμάτων) και ποια είναι τα στοιχεία του εγγράφου αυτού.
γ. θα πρέπει να συνυποβληθούν και ένα από τα απαιτούμενα δικαιολογητικά-αποδεικτικά έγγραφα.
Εάν λοιπόν ο μισθωτής/υπομισθωτής έχει πτωχεύσει, τότε η υποβολή αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή/ υπεκμισθωτή θα επαρκεί.
Για να γίνει η δήλωση των ανείσπρακτων εισοδημάτων για το χρονικό διάστημα που μεσολαβεί από την έκδοση της απόφασης αποβολής ή της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου μέχρι να γίνει η εκτέλεση αυτή, που έλαβε χώρα έως τη λήξη της προθεσμίας υποβολής της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, θα πρέπει να υποβληθεί υπεύθυνη δήλωση και έκθεση για αποβολή και εγκατάσταση που έχει συνταχθεί από τον δικαστικό επιμελητή, ότι για το ανωτέρω διάστημα τα μισθώματα δεν έχουν εισπραχθεί.
- Στήλη 17: Σε αυτή θα πρέπει να συμπληρωθεί το είδος της μίσθωσης και η χρήση του ακινήτου. Η εν λόγω στήλη συμπληρώνεται, ανά κατηγορία χρήσης ακινήτου, και όταν εισπράττεται αποζημίωση για εξωσυμβατική χρήση του ακινήτου, τότε αυτή εμπίπτει στο εισόδημα από ακίνητα, όπως προβλέπει το άρθρο 601 του Αστικού Κώδικα.
Εάν επιλέξει κάποιος:
- τον κωδικό 60 της στήλης αυτής, τότε θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Αirbnb, Βooking κ.λπ.),
- τον κωδικό 61 της στήλης, τότε θα δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Αirbnb, Βooking κ.λπ.) κατά το φορολογικό έτος 2025.
Η προσυμπλήρωση των εισοδημάτων από τη βραχυχρόνια εκμίσθωση ή την υπεκμίσθωση ακινήτων (κωδικών 60 και 61 της στήλης 17) θα γίνεται βάσει των στοιχείων που έχει στη διάθεσή της η ΑΑΔΕ αλλά ο φορολογούμενος θα έχει και τη δυνατότητα μεταβολής.
Μόλις λοιπόν γίνεται η επιλογή του κωδικού 62 «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται», μετά θα δηλωθεί το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας η οποία μετά υπεκμισθώνεται από τον μισθωτή. Το εισόδημα αυτό θα μεταφερθεί από την ΑΑΔΕ στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1, αφού προηγουμένως έχει συμπληρωθεί.
Το ακαθάριστο εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής από την εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται βραχυχρόνια στο πλαίσιο της οικονομίας του διαμοιρασμού μέσω ψηφιακής πλατφόρμας από τον μισθωτή δηλώνεται με την επιλογή του κωδικού 63 «Εκμίσθωση κατοικίας που υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια μίσθωση μέσω ψηφιακής πλατφόρμας».
Η μεταφορά του εν λόγω εισοδήματος γίνεται από την ΑΑΔΕ στους κωδικούς 105-106 του εντύπου Ε1.
Η τριετής απαλλαγή
Από την καταβολή του φόρου βάσει των διατάξεων της παρ. 91 του άρθρου 72 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος απαλλάσσεται ο εκμισθωτής που απέκτησε το 2025 ακαθάριστο εισόδημα από τουλάχιστον τριετούς διάρκειας σύμβαση εκμίσθωσης κατοικίας του και που η κατοικία αυτή ήταν κενή το 2022, το 2023 και το 2024. Μάλιστα για πρώτη φορά θα μπορεί φέτος να αναγράφεται το εισόδημα αυτό στη στήλη 17 του εντύπου Ε2 αλλά και ο νέος κωδικός 64 «Εκμίσθωση κατοικίας που ήταν κενή» με τον οποίο αυτό θα δηλώνεται. Η μεταφορά του εν λόγω εισοδήματος θα γίνεται στους νέους κωδικούς 119-120 στον Πίνακα 6 του εντύπου Ε1.
Η παροχή ρεύματος
- Ο εννιαψήφιος αριθμός παροχής ρεύματος όλων των ακινήτων θα πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά κατά τη συμπλήρωση της στήλης 18 «Αριθμός Παροχής Ρεύματος», εάν υπάρχει παροχή, ανεξάρτητα από τη λειτουργία της ή μη, από την εταιρεία που το παρέχει (ΔΕΗ ή οποιαδήποτε άλλη επιχείρηση), από το είδος του παρεχόμενου ρεύματος (συμβατικό, εργοταξιακό κ.λπ.) και ανεξάρτητα αν από την ίδια παροχή ηλεκτροδοτούνται περισσότερα ακίνητα (γραφεία, καταστήματα, αποθήκες, χώροι στάθμευσης κ.λπ.).
- Εάν δεν υπάρχει παροχή ρεύματος (μετρητής) ή πρόκειται για αποθήκη ή χώρο στάθμευσης που ηλεκτροδοτείται από τη κοινόχρηστη παροχή ρεύματος, τότε η στήλη αυτή θα πρέπει να συμπληρωθεί με τον αριθμό «999999999».
- Ο αριθμός της δήλωσης πληροφοριακών στοιχείων κάθε μίσθωσης ακίνητης περιουσίαςθα πρέπει να συμπληρωθεί στη στήλη 19.
- Εάν επιλεγούν οι κωδικοί 64, 65 τότε η στήλη 19 θα πρέπει να συμπληρωθεί.
Η φορολόγηση των μισθωμάτων
Αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ και με συντελεστές από 15% έως 45% φορολογούνται και φέτος τα ενοίκια και τα λοιπά εισοδήματα από ακίνητα που αποκτήθηκαν το 2025, αφού πρώτα αφαιρεθεί από αυτά το ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.
Αναλυτικά, το 95% του αθροίσματος των ενοικίων που εισπράχθηκε πραγματικά το προηγούμενο έτος και των τυχόν τεκμαρτών μισθωμάτων που προκύπτουν για το προηγούμενο έτος σε περίπτωση ιδιόχρησης επαγγελματικής στέγης ή δωρεάν παραχώρησης ακινήτων είναι το καθαρό εισόδημα από ακίνητα το οποίο υπάγεται σε φόρο εισοδήματος. Ο υπολογισμός του φόρου γίνεται με συντελεστές:
- 15% στα πρώτα 12.000 ευρώ του καθαρού εισοδήματος
- 35% στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος από τα 12.001 ευρώ έως τα 35.000 ευρώ
- 45% στο τμήμα του καθαρού εισοδήματος άνω των 35.000 ευρώ