‘Αρθρο των Δρ. Ευριπίδη Στυλιανίδη, και Χάρη Παπαδόπουλου *
Από την αρχή της κρίσης, είμαστε μπροστά σε ένα διαρκώς αυξανόμενο κύμα μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων, με απρόβλεπτες συνέπειες τόσο για το τραπεζικό σύστημα όσο και για την ίδια την κοινωνική συνοχή.
Ο φαύλος κύκλος της αδυναμίας πληρωμής δόσεων – μη εξυπηρετούμενων δανείων – κατασχέσεων – πλειστηριασμών – αναγκαστικών πωλήσεων – κατάρρευσης των τιμών καθιστά το ενδεχόμενο κοινωνικής έκρηξης εντελώς βέβαιο, ενώ απειλεί να δώσει τη χαριστική βολή στην ήδη τρικλίζουσα αγορά ακινήτων, με ότι αυτό συνεπάγεται για την άντληση φόρων αλλά και για την οικονομική δραστηριότητα.
Οι κυβερνήσεις των τελευταίων ετών είχαν να διαχειριστούν μεταξύ άλλων και το εξής πιεστικό δίλημμα: είτε να προστατεύσουν την εικόνα της Ελλάδας ως χώρας η οποία εγγυάται την πιστή εφαρμογή των όσων απορρέουν από συμβάσεις στις οποίες τα συμβαλλόμενα μέρη εισήλθαν νομίμως και οικειοθελώς (βλ. δικαιώματα του δανειστή στην περίπτωση αθέτησης πληρωμών από τον δανειζόμενο) ή να προστατεύσουν τον κοινωνικό ιστό με εκτεταμένα μέτρα τύπου Κατσέλη, τα οποία οδηγούν σε κατάχρηση του δικαιώματος από το δανειζόμενο και στρεβλώνουν την αγορά.
Από τα δύο επελέγη το δεύτερο, τόσο από την κυβέρνηση Παπανδρέου (νόμος Κατσέλη) όσο και από τις επόμενες κυβέρνησεις με παράταση του υφιστάμενου νομικού πλαισίου.
Επειδή κανένα πρόβλημα οικονομικής ή άλλης φύσεως δε λύθηκε ποτέ αναβάλοντάς το για το μέλλον ή παριστάνοντας ότι δεν υπάρχει, στο διάστημα που μεσολάβησε από το 2010 η κατάσταση χειροτέρεψε, ώστε να μιλάμε σήμερα για δεκάδες χιλιάδες νοικοκυριών που αδυνατούν να αποπληρώσουν τα δάνειά τους, με κίνδυνο να χάσουν τα σπίτια τους.
Η συζήτηση στην Ελλάδα αναλώθηκε το τελευταίο διάστημα στο τραγελαφικό δίλημμα του αν θα πρέπει να προστατεύονται οι δανειολήπτες με περιουσία έως 180.000 ή 200.000, αναδεικνύοντας με ξεκάθαρο τρόπο την αδυναμία του πολιτκού συστήματος να βάλει φρέσκιες, ριζοσπαστικές ιδέες στο τραπέζι του εσωτερικού διαλόγου αλλά και των διαπραγματεύσεων με την τρόικα.
Πρέπει εδώ να συμφωνήσουμε ότι αν υπήρχε λύση στο παραπάνω πρόβλημα, αυτή θα έπρεπε υποχρεωτικά να πληρεί τρία κριτήρια:
1) Να διατηρεί την κοινωνική συνοχή και να αποτρέπει την κοινωνική έκρηξη που νομοτελειακά θα προκύψει, κρατώντας τους ιδιοκτήτες στα σπίτια τους,
2) Να προστατεύει το τραπεζικό σύστημα (να ελαχιστοποιεί τη ζημιά), τόσο σε όρους ρευστότητας όσο και επάρκειας κεφαλαίων,
3) Να προστατεύει τους υπόλοιπους φορολογούμενους ή και καταθέτες από το ενδεχόμενο να κληθούν αυτοί να πληρώσουν τις όποιες μελλοντικές ανάγκες κεφαλαιοποίησης του τραπεζικού συστήματος που θα προέκυπταν από χαριστικού τύπου ρυθμίσεις για τους δανειολήπτες.
Με οδηγό τα παραπάνω κριτήρια, είναι σχεδόν αυτονόητο ότι διάφορες «λύσεις» τις οποίες ακούσαμε το τελευταίο διάστημα είναι εντελώς εκτός συζήτησης, όπως για παράδειγμα:
α) Το «κούρεμα των στεγαστικών» που είναι προφανές ότι θα δημιουργούσε ισόποσες ανάγκες κεφαλαίων για τις τράπεζες τις οποίες, χωρίς να ερωτηθούν, θα πλήρωναν οι φορολογούμενοι και οι καταθέτες, προς όφελος των δανειοληπτών.
β) Η επιμήκυνση του χρόνου πληρωμής και η μείωση του επιτοκίου, που πράγματι θα ελάφρυνε σε κάποιο βαθμό τις μηνιαίες δόσεις του δανειολήπτη, στην πλειονότητα όμως των περιπτώσεων όχι δραστικά.
γ) Η «κακή τράπεζα» (bad bank), όπου τα στεγαστικά μεταφέρονται μέσω κάποιου μηχανισμού εκτός των ισολογισμών των τραπεζών έναντι ρευστού. Αυτό βέβαια προϋποθέτει ότι οι τράπεζες θα είναι σε θέση να τα πουλήσουν αυτά τα δάνεια σε καλύτερες τιμές από αυτές της αγοράς, αλλιώς δε θα είχαν κίνητρο να το κάνουν.
Στη συνέχεια, οι δανειολήπτες θα είναι σε θέση να ρυθμίσουν με πολύ ευνοϊκότερους όρους τα δάνειά τους στην, ούτως ή άλλως, κακή τράπεζα. Επειδή όμως είναι αξίωμα των Οικονομικών ότι δεν υπάρχει freelunch, για όλα αυτά θα έπρεπε να πληρώσει κάποιος και αυτός ο κάποιος είναι οι υπόλοιποι φορολογούμενοι.
Η ΛΥΣΗ ΕΙΝΑΙ ΤΑ ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ ΕΠΙ ΤΗΣ ΑΝΑΤΙΜΗΣΗΣ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Αντί των παραπάνω, η λύση που προτείνουμε είναι οικονομικά άριστη, κοινωνικά δίκαιη και ταμειακά φθηνότερη και είναι η λύση των δικαιωμάτων επί της μελλοντικής ανατίμησης του ακινήτου (property appreciation rights).
Η κεντρική ιδέα είναι η εκχώρηση δικαιωμάτων επί της μελλοντικής αύξησης της εμπορικής αξίας του ακινήτου από τον δανειολήπτη στην τράπεζα με ισόποση διαγραφή στο άληκτο κεφάλαιο του δανείου.
Η ιδέα βασίζεται στην παραδοχή οτι παρόλο που η μελλοντική τιμή ενός συγκεκριμένου ακινήτου βασίζεται σε παράγοντες που αφορούν το συγκεκριμένο ακίνητο, η μελλοντική τιμή ενός μεγάλου καλαθιού ακινήτων εξαρτάται στην πραγματικότητα από μακροοικονομικούς παράγοντες, όπως το διαθέσιμο εισόδημα, ο πληθωρισμός, η φορολογία, κ.λ.π..
Στις ΗΠΑ, ο ρυθμός αύξησης των τιμών των ακινήτων στην υπερ-εκατονταετή περίοδο 1900-2012 μετρήθηκε σε 3.2%, εκ του οποίου 3% περίπου αφορούσε στον πληθωρισμό. Πρέπει να σημειωθεί ότι η αύξηση της τιμής δεν πρέπει να συγχέεται με τη «συνολική απόδοση» του ακινήτου, αφού δεν περιλαμβάνει έσοδα από ενοίκια ή άλλες προσόδους.
Είναι συνεπώς σχετικά ασφαλές να υποθέσουμε ότι, σε μέσους όρους, για ένα καλάθι εκατοντάδων ή χιλιάδων ακινήτων η μελλοντική τους τιμή θα είναι μεγαλύτερη από τη σημερινή σε έναν ορίζοντα π.χ. 15 ετών.
Ας υποθέσουμε λοιπόν ότι κάποιος έχει αγοράσει ένα σπίτι αξίας 300.000 ευρώ πρίν μερικά χρόνια, το οποίο αξίζει σήμερα στην αγορά 200.000 Ευρώ. Έστω ότι το άληκτο κεφάλαιο του δανείου του είναι σήμερα 260.000 Ευρώ, το οποίο ο δανειολήπτης θα έπρεπε να αποπληρώσει στα επόμενα 15 χρόνια, ενώ λόγω της κρίσης τα εισοδήματά του έχουν συρρικνωθεί σημαντικά, με αποτέλεσμα να αδυνατεί να καταβάλει τις μηνιαίες δόσεις.
Στην περίπτωση που η τράπεζα θελήσει σήμερα να προχωρήσει σε κατάσχεση και πλειστηριασμό του ακινήτου, το προϊόν της ρευστοποίησης θα είναι, στην καλύτερη περίπτωση, 200.000 Ευρώ.
Πρακτικά θα έχουν συμβεί δύο πράγματα: πρώτον ο δανειολήπτης έχει χάσει το σπίτι του και δεύτερον η τράπεζα έχει γράψει στα βιβλία της 60.000 ευρώ ζημιές, τη διαφορά δηλαδή μεταξύ του άληκτου κεφαλαίου του δανείου και της τιμής στην οποία ρευστοποιήθηκε το ακίνητο.
Αντ’ αυτού, τράπεζα και δανειολήπτης συμφωνούν ότι:
Α) η τράπεζα θα μειώσει το άληκτο κεφάλαιο του δανείου σε επίπεδα εντός των ορίων του δανειολήπτη να το αποληρώσει, π.χ. σε200.000 Ευρώ από 260.000 ευρώ σήμερα.
Β) σε αντάλλαγμα ο δανειολήπτης θα εκχωρήσει το δικαίωμα επί ενός ποσοστού στην ανατίμηση του ακινήτου στα επόμενα 15 χρόνια. Το ποσοστό αυτό εξαρτάται από το ποσό μείωσης του δανείου, τη διάρκεια του δανείου και την προσδοκόμενη αύξηση των τιμών των ακινήτων.
Με ένα μέσο όρο άυξησης για τα επόμενα 15 χρόνια της τάξεως του 3.5%, η αξία του ακινήτου αυτού θα είναι 335.000 ευρώ από 200.000 ευρώ σήμερα. Από αυτή την ανατίμηση των 135.000 Ευρώ, η τράπεζα θα έχει να λαμβάνει το ποσοστό που έχει συμφωνηθεί ότι της αναλογεί, έναντι οφειλής 60.000 ευρώ που είναι η μείωση του δανείου σήμερα στο παράδειγμά μας.
Ανεξαρτήτως τελικού ποσού που δικαιούται η τράπεζα, είναι προφανές ότι το αποτέλεσμα είναι καλύτερο από εκείνο του πλειστηριασμού, αφού σε καμμία περίπτωση η τράπεζα δεν θα λάβει λιγότερα από 200.000 Ευρώ.
Όποια δηλαδή κι αν υπολογιστεί ότι είναι η παρούσα αξία της απαίτησης αυτής, θα είναι σίγουρα μεγαλύτερη του μηδενός. Εάν π.χ. η τράπεζα έχει συμφωνήσει να λάβει το 50% της ανατίμησης, θα έχει να λαμβάνει 67,5 χιλιάδες ευρώ, που αντιστοιχούν σε περίπου 40 χιλ. ευρώ σε παρούσα αξία.
Συνεπώς η τράπεζα έχει στα βιβλία της ένα εξυπηρετούμενο δάνειο 200.000 ευρώ και μια απαίτηση που σε παρούσα αξία είναι 40 χιλ. ευρώ, μειώνοντας σημαντικά την ζημιά της και κατά συνέπεια και τις κεφαλαιακές της ανάγκες.
ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑ ΑΜΟΙΒΑΙΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ (ΚΛΕΙΣΤΟΥ ΤΥΠΟΥ) – “Hellenic Property Appreciation Fund” ΓΙΑ ΑΝΤΛΗΣΗ ΡΕΥΣΤΟΤΗΤΑΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΕΛΚΥΣΗ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ
Στην συνέχεια, μπορεί η τράπεζα να ομαδοποιήσει και να τιτλοποιήσει τις απαιτήσεις αυτές αντλώντας ρευστότητα από την αγορά. Στην ιδανική περίπτωση, οι ελληνικές τράπεζες από κοινού θα μπορούσαν να εισφέρουν τις απαιτήσεις τους αυτές σε κάποιο μηχανισμό που θα μπορούσε να φτιαχτεί από το Ελλ. Δημόσιο (χωρίς δική του συμμετοχή) υπό τη μορφή των αμοιβαίων κεφαλαίων κλειστού τύπου (ακριβώς όπως οι εισηγμένες στο ΧΑΑ Εταιρίες Επενδύσεων Χαρτοφυλακίου), παίρνοντας ισόποση αξία μεριδίων, τα οποία στη συνέχεια θα μπορούσαν να πουλήσουν σε τρίτους επενδυτές με διαφανείς διαδικασίες.
Το Ελλ. Δημόσιο (π.χ. κάποια υπηρεσία της Τρ.Ελλάδος) από την πλευρά του θα είχε μόνο την υποχρέωση να δημοσιεύει σε τακτά διαστήματα, για λόγους διαφάνειας την εσωτερική αξία των μεριδίων αυτών, το σύνολο των άληκτων κεφαλαίων, κ.λ.π.
Επίσης, το «αμοιβαίο κεφάλαιο» αυτό θα είναι εισηγμένο σε οργανωμένη αγορά, π.χ. το ΧΑΑ, έλκοντας το ενδιαφέρον και τα κεφάλαια (αρκετά δις. ευρώ !!) μεγάλων επενδυτών που θα ήθελαν να επενδύσουν στην προοπτική της (σήμερα πάμφθηνης) Ελληνικής αγοράς ακινήτων με εξαιρετικές μελλοντικές αποδόσεις.
Οι δε δανειολήπτες, προκειμένου να ανακτήσουν την πλήρη κυριότητα των ακινήτων τους, θα μπορούν, εφόσον η οικονομική τους κατάσταση βελτιωθεί, να αγοράζουν από την ανοικτή αγορά (ΧΑΑ) μερίδια ισόποσης «ονομαστικής αξίας» με την οφειλή τους, τα οποία στη συνέχεια να καταθέτουν στην αρμόδια ΔΟΥ προκειμένου η οφειλή τους να συμψηφιστεί και να μηδενιστεί.
Αν και οι παιρετέρω τεχνικές λεπτομέρειες ξεφεύγουν από την σκοπιμότητα του παρόντος κειμένου, η λύση των propertyappreciationrights είναι η μόνη που μπορεί να ικανοποιήσει όλα τα παραπάνω κριτήρια, χωρίς να στρεβλώνει την αγορά, διατηρώντας την κοινωνική ειρήνη και συνοχή και χωρίς να επιβαρύνει τους υπόλοιπους φορολογούμενους.
Λίγο πρίν τα Χριστούγεννα, η Πολιτεία της Νέας Υόρκης έβαλε προς διαβούλευση ένα κείμενο το οποίο προτίθεται να ψηφίσει επειγόντως ώς νόμο (http://www.dfs.ny.gov/about/press2013/pr1312101.htm).
Το κείμενο αφορά την διευθέτηση του θέματος των κατασχέσεων και πλειστηριασμών με την λύση των property appreciation rights.
Γιατί να μην είναι και η Ελλάδα έστω μιά φορά μπροστά από τις εξελίξεις; Γιατί να περιμένουμε να μας υποδείξουν άλλοι τι πρέπει να κάνουμε;
Είναι καιρός πια να αποδείξει και το πολιτικό προσωπικό της χώρας ότι αυτά που λέει τα εννοεί. Έξυπνες λύσεις υπάρχουν.
__________________________________________________________________________________
* O Δρ. Ευριπίδης Στυλιανίδης, δικηγόρος – συνταγματολόγος, πρ. Υπουργός και βουλευτής Ροδόπης
O Χάρης Παπαδόπουλος, Οικονομολόγος, Δ/νων Σύμβουλος G.N.I. Consulting.
στο 