Ακίνητα: Ποιες αλλαγές έρχονται στην φορολογία ενοικίων

Στο τραπέζι της κυβέρνησης φαίνεται πως βρίσκεται ένας συνδυασμός  ευνοϊκών φορολογικών ρυθμίσεων για τους  ιδιοκτήτες ακινήτων και τους ενοικιαστές προκειμένου να αντιμετωπιστεί  το στεγαστικό πρόβλημα με θεαματική αύξηση του αριθμού των κατοικιών που διατίθενται για μακροχρόνιες μισθώσεις.

Μάλιστα σύμφωνα με την εφημερίδα “Ελεύθερος Τύπος”, ο υπουργός Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Κυριάκος Πιερρακάκης σχεδιάζει να μειώσει σημαντικά τη φορολογία των ενοικίων αλλά και να βελτιώσει αισθητά τη διάταξη περί τριετούς φοροαπαλλαγής για τα ενοίκια που εισπράττουν οι ιδιοκτήτες που διαθέτουν για μακροχρόνιες μισθώσεις κενές ή βραχυχρόνια εκμισθούμενες τις κατοικίες τους.

Το σχέδιο

Το ίδιο δημοσίευμα αναφέρει πως το πλήρες σχέδιο της κυβέρνησης για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων προβλέπει μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων για όλα ανεξαιρέτως τα φυσικά πρόσωπα που αποκτούν εισοδήματα από μακροχρόνιες εκμισθώσεις ακινήτων. Στόχος είναι, αφενός, να δοθούν κίνητρα σε χιλιάδες ιδιοκτήτες προκειμένου να διαθέσουν προς μακροχρόνια ενοικίαση κλειστές κατοικίες που κατέχουν και, αφετέρου, να μειωθεί το φαινόμενο της απόκρυψης από την εφορία των πραγματικά αποκτώμενων εισοδημάτων από ενοίκια. Για τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις έως και 60 ημερών (ακόμη κι αν είναι συνεχόμενες-διαδοχικές), η κλίμακα φορολογίας εισοδήματος προτείνεται να παραμείνει ως έχει.

Το βασικό σενάριο αλλαγών στη φορολογία εισοδήματος από ακίνητα το οποίο επεξεργάζεται το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών  προβλέπει μείωση του ελάχιστου συντελεστή φορολογίας από το 15% στο 5% ή 7% για ετήσια φορολογητέα εισοδήματα από μακροχρόνιες εκμισθώσεις ακινήτων μέχρι 5.000 ευρώ. Μόνο από την αλλαγή αυτή, εάν τελικά υιοθετηθεί και νομοθετηθεί από την κυβέρνηση, αναμένεται να προκύψουν μειώσεις φορολογικών επιβαρύνσεων έως 400 ή έως 500 ευρώ ετησίως για όλους τους ιδιοκτήτες μαροχρόνια εκμισθούμενων ακινήτων κι όχι μόνο για όσους αποκτούν φορολογητέα εισοδήματα από μακροχρόνιες εκμισθώσεις μέχρι 5.000 ευρώ.

Τι ισχύει σήμερα

Σήμερα, τα εισοδήματα από εκμετάλλευση ακίνητης περιουσίας, δηλαδή τα ενοίκια, φορολογούνται αυτοτελώς με βάση κλίμακα συντελεστών από 15% έως 45%.

Συγκεκριμένα:

• Ετήσια φορολογητέα εισοδήματα από ακίνητα έως 12.000 ευρώ φορολογούνται από το πρώτο ευρώ με συντελεστή 15%, οπότε το ανώτατο ποσό φόρου γι’ αυτό το κλιμάκιο εισοδημάτων φθάνει τα 1.800 ευρώ (12.000 ευρώ Χ 15% = 1.800 ευρώ).
• Ετήσια φορολογητέα εισοδήματα από ακίνητα μεταξύ 12.000,01 ευρώ και 35.000 ευρώ φορολογούνται με 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ και με 35% για τις επόμενες 23.000 ευρώ, δηλαδή για το τμήμα του εισοδήματος από τις 12.000,01 μέχρι τις 35.000 ευρώ. Ως εκ τούτου, το ανώτατο ποσό φόρου για τα εισοδήματα αυτού του κλιμακίου ανέρχεται σε 9.850 ευρώ (12.000 ευρώ Χ 15% + 23.000 ευρώ Χ 35% = 9.850 ευρώ).
• Ετήσια εισοδήματα από ακίνητα άνω των 35.000 ευρώ φορολογούνται με 15% για τις πρώτες 12.000 ευρώ, με 35% για τις επόμενες 23.000 ευρώ και με 45% για το υπερβάλλον ποσό, πέραν των 35.000 ευρώ.

Στο 95%

Στο σημείο αυτό θα πρέπει να διευκρινίσουμε ότι σε φόρο εισοδήματος δεν υπάγεται το 100% του εισοδήματος από ενοίκια, αλλά το 95%, καθώς, για κάθε ιδιοκτήτη εκμισθούμενου ακινήτου, η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει αυτόματη έκπτωση ποσοστού 5% επί του εισοδήματος από ακίνητα, ως δαπάνη επισκευής και συντήρησης του ακινήτου. Η έκπτωση του 5% δεν απαιτεί δικαιολογητικά, αλλά υπολογίζεται αυτόματα κατά την εκκαθάριση της φορολογικής δήλωσης και τον υπολογισμό του φόρου εισοδήματος.

Το επικρατέστερο «σενάριο» που εξετάζει το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών προβλέπει τη μείωση του συντελεστή 15% στο 5% ή στο 7% για τις πρώτες 5.000 ευρώ των ετήσιων φορολογητέων εισοδημάτων μόνο από μακροχρόνιες μισθώσεις.

Το όφελος

Από την εφαρμογή αυτού του «σεναρίου», όλοι οι ιδιοκτήτες μακροχρόνια εκμισθούμενων ακινήτων με ετήσια φορολογητέα ποσά από 3.000 μέχρι 5.000 ευρώ θα ωφεληθούν με μείωση του ετήσιου φόρου εισοδήματος κατά 300 έως 500 ευρώ, εάν ο συντελεστής μειωθεί στο 5%, ή κατά 240 έως 400 ευρώ, εάν ο συντελεστή μειωθεί στο 7%.

Οι ιδιοκτήτες μακροχρόνια εκμισθούμενων ακινήτων οι οποίοι εισπράττουν ετησίως ενοίκια πάνω από 5.000 ευρώ θα έχουν το μέγιστο όφελος των 500 ευρώ. αν ο συντελεστής μειωθεί στο 5%. ή των 400 ευρώ. αν ο συντελεστής μειωθεί στο 7%.

Περαιτέρω, όμως, θα αποφασιστούν μειώσεις και στους συντελεστές φόρου για τα άνω των 5.000 ευρώ φορολογικά κλιμάκια, ώστε να ωφεληθούν με ακόμη μεγαλύτερες μειώσεις οι ιδιοκτήτες μακροχρόνιες εκμισθούμενων ακινήτων με ετήσια εισοδήματα από ενοίκια άνω των 5.000 ευρώ.

Οι παρεμβάσεις στα κλιμάκια δεν έχουν κλειδώσει ακόμα, καθώς οι τελικές αποφάσεις θα ληφθούν αμέσως μετά το καλοκαίρι, ωστόσο πρόθεση της κυβέρνησης είναι η μείωση των επιβαρύνσεων μόνο για τους ιδιοκτήτες μακροχρόνια εκμισθούμενων ακινήτων.

Λίφτινγκ στην τριετή φοροαπαλλαγή

Το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει λίφτινγκ στη διάταξη που θεσπίστηκε στο τέλος του 2024 και προβλέπει τριετή απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκια που εισπράττει κάθε ιδιοκτήτης, ο οποίος διαθέτει με μακροχρόνια μίσθωση τριετούς τουλάχιστον διάρκειας κατοικία του που ήταν κενή για τα έτη 2022, 2023 και 2024 ή εκμισθωμένη βραχυχρόνια το 2023 και το 2024.

Το γεγονός ότι έχει τεθεί ως προϋπόθεση για την τριετούς διάρκειας φοροαπαλλαγή των ενοικίων η διάρκεια της σύμβασης μακροχρόνιας μίσθωσης να είναι τουλάχιστον τρία έτη λειτούργησε αποτρεπτικά για όλους σχεδόν τους ιδιοκτήτες μακροχρόνια κενών ή βραχυχρόνια εκμισθούμενων κατοικιών.

Δυσμενείς όροι

Κι αυτό διότι έγινε αντιληπτό ότι:

•  σε περίπτωση διακοπής της σύμβασης μίσθωσης τριετούς τουλάχιστον διάρκειας για οποιανδήποτε αιτία μέσα στο πρώτο έτος διάρκειάς της χάνεται πλήρως η απαλλαγή για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν όλη την τριετία από την πρώτη και τις επόμενες συμβάσεις,
• σε περίπτωση διακοπής της σύμβασης μίσθωσης τριετούς τουλάχιστον διάρκειας για οποιανδήποτε αιτία στο δεύτερο έτος διάρκειάς της η απαλλαγή θα ισχύσει για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν μόνο στο ένα από τα τρία έτη,
• σε περίπτωση διακοπής της σύμβασης στο τρίτο έτος, η απαλλαγή θα ισχύσει για τα ενοίκια που θα εισπραχθούν στα δύο από τα τρία έτη.

Ρίσκο

Διαπιστώνοντας αυτούς τους δυσμενείς όρους, ειδικά οι ιδιοκτήτες με κατοικίες κενές για τρία τουλάχιστον χρόνια κατά το παρελθόν θεώρησαν, ουσιαστικά, μεγάλο ρίσκο να πραγματοποιήσουν έξοδα σημαντικού ύψους για ανακαινίσεις και λειτουργικές αναβαθμίσεις των κενών αυτών κατοικιών, μόνο και μόνο για να τις διαθέσουν σε τριετούς τουλάχιστον διάρκειας μακροχρόνιες μισθώσεις επιδιώκοντας να κερδίσουν την τριετή φοροαπαλλαγή. Κι αυτό διότι, σύμφωνα με τη διάταξη, η έκτακτη διακοπή (λύση) της μίσθωσης για οποιονδήποτε λόγο μέσα στο πρώτο κιόλας από τα τρία έτη διάρκειάς της οδηγεί αυτόματα στην απώλεια της φοροαπαλλαγής των μισθωμάτων που θα έχουν εισπραχθεί μέχρι την ημερομηνία διακοπής και αποκλείει πλέον τη φοροαπαλλαγή και για τα μισθώματα που θα εισπραχθούν από κάθε επόμενη σύμβαση μίσθωσης εντός των επομένων μηνών και ετών.

Αντιλαμβανόμενη το πρόβλημα αυτό, το οποίο μάλιστα υπέδειξε και η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, η ηγεσία του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών φέρεται να έχει αποφασίσει να τροποποιήσει ξανά τη ρύθμιση αυτή ώστε να λειτουργήσει πραγματικά ως ισχυρό κίνητρο για χιλιάδες ιδιοκτήτες, προκειμένου επιτέλους να διαθέσουν στην αγορά κενές κατοικίες τους για μακροχρόνιες μισθώσεις.

Ευελιξία

Σύμφωνα με πληροφορίες, η προϋπόθεση που προβλέπει τουλάχιστον τριετούς διάρκειας μακροχρόνια μίσθωση θα καταργηθεί και θα αντικατασταθεί με μια πολύ πιο ελαστική και άκρως ελκυστική για τους ιδιοκτήτες προϋπόθεση που θα ορίζει, κατ’ αρχάς, τον ελάχιστο χρόνο της μακροχρόνιας μίσθωσης στο 1 έτος ή στο 1,5 έτος και επιπλέον δεν θα περιορίζει τον αριθμό των μισθώσεων μόνο σε μία μέσα στην τριετία, αλλά θα τον αυξάνει σε 2 ή και 3 μέσα στην τριετία. Με την αλλαγή αυτή θα μπορούν να περιληφθούν στο κίνητρο ακόμη και περιπτώσεις δημοσίων υπαλλήλων και στρατιωτικών που ζητούν να νοικιάσουν κατοικίες για 1 ή 2 χρόνια για να μπορέσουν να εργαστούν στον τόπο που έχουν μετατεθεί. Θα δοθεί δηλαδή η δυνατότητα της φοροαπαλλαγής σε όσους ιδιοκτήτες θα διαθέσουν σε δημοσίους υπαλλήλους και στρατιωτικούς κατοικίες με συμβάσεις μίσθωσης για 1 έως 2 έτη. Επιπλέον η φοροαπαλλαγή θα ισχύει μέχρι και για τρία χρόνια όχι μόνο για μία σύμβαση μίσθωσης μέσα στην τριετία, αλλά για περισσότερες διαδοχικές συμβάσεις μέσα στην τριετία.