Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου: Τι πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες – 8 σημεία «κλειδιά»

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας αποτελεί μία από τις σημαντικότερες μεταρρυθμίσεις στην καταγραφή, τον έλεγχο και τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας στην Ελλάδα. Δεν πρόκειται απλώς για ένα ακόμη πιστοποιητικό που χρειάζεται κατά τη μεταβίβαση ενός διαμερίσματος, αλλά για τη δημιουργία ενός οργανωμένου ψηφιακού τεχνικού φακέλου, ο οποίος συγκεντρώνει κρίσιμες πληροφορίες για τη νομιμότητα, την πραγματική κατάσταση και τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.

Η εφαρμογή της ξεκίνησε υποχρεωτικά την 1η Φεβρουαρίου 2021 και σταδιακά καθιερώνεται ως βασικό εργαλείο για ιδιοκτήτες, αγοραστές, μηχανικούς, συμβολαιογράφους και επενδυτές.

Η αξία της είναι ουσιαστική. Για δεκαετίες, η πληροφορία για τα ελληνικά ακίνητα ήταν κατακερματισμένη: οικοδομικές άδειες στις πολεοδομίες, συμβόλαια στους ιδιοκτήτες και στους συμβολαιογράφους, δηλώσεις αυθαιρέτων σε διαφορετικά πληροφοριακά συστήματα, ενεργειακά πιστοποιητικά και σχέδια σε ξεχωριστούς φακέλους.

Το αποτέλεσμα ήταν καθυστερήσεις, ελλείψεις εγγράφων, δυσκολίες στις μεταβιβάσεις και, σε αρκετές περιπτώσεις, λάθος νόμιμες επιφάνειες ακινήτων, αβεβαιότητα για την πραγματική πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα επιχειρεί να αντιμετωπίσει αυτό το πρόβλημα, δημιουργώντας έναν ενιαίο, διαρκώς ενημερούμενο τεχνικό φάκελο για το κτίριο ή την αυτοτελή ιδιοκτησία.

1. Τι είναι με απλά λόγια η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου;

Η επίσημη ονομασία είναι Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Ηλεκτρονική Ταυτότητα Αυτοτελούς Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Πρόκειται για ηλεκτρονική καταχώριση στοιχείων στην πλατφόρμα του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας (ΤΕΕ), την οποία πραγματοποιεί εξουσιοδοτημένος μηχανικός.

Η Ταυτότητα μπορεί να αφορά ολόκληρο κτίριο, όπως μια μονοκατοικία, ή αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, όπως ένα διαμέρισμα, κατάστημα, γραφείο ή αυτοτελή αποθήκη.

Ο σκοπός της είναι να καταγράφει τα βασικά τεχνικά και πολεοδομικά στοιχεία, να αποτυπώνει την υφιστάμενη κατάσταση και να επιτρέπει την ενημέρωση του φακέλου όταν πραγματοποιούνται νόμιμες μεταβολές.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα δεν είναι τίτλος ιδιοκτησίας ούτε υποκαθιστά το Κτηματολόγιο. Αποτελεί κυρίως το τεχνικό και πολεοδομικό σκέλος της τεκμηρίωσης ενός ακινήτου.

Η διαδικασία ολοκληρώνεται με την έκδοση του Πιστοποιητικού Πληρότητας Ηλεκτρονικής Ταυτότητας, όταν πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

2. Τι περιλαμβάνει ο ηλεκτρονικός φάκελος του ακινήτου;

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα συγκεντρώνει τα βασικά στοιχεία που επιτρέπουν στον μηχανικό να ελέγξει την πολεοδομική κατάσταση του ακινήτου και να συγκρίνει τα εγκεκριμένα σχέδια με την πραγματικότητα.

Δεν απαιτούνται όλα τα παραπάνω με τον ίδιο τρόπο σε κάθε ακίνητο. Η πληρότητα του φακέλου εξαρτάται από την ηλικία του κτιρίου, την ύπαρξη οικοδομικής άδειας, το ιδιοκτησιακό καθεστώς και τις τυχόν πολεοδομικές ρυθμίσεις.

Η ουσία δεν είναι απλώς να συγκεντρωθούν έγγραφα, αλλά να ελεγχθεί ότι τα νομιμοποιητικά στοιχεία τους συμφωνούν μεταξύ τους και με την πραγματική κατάσταση.

3. Πότε απαιτείται η Ηλεκτρονική Ταυτότητα;

Η συνηθέστερη περίπτωση είναι η μεταβίβαση ακινήτου.

Η έκδοση του προβλεπόμενου Πιστοποιητικού Πληρότητας αποτελεί βασικό δικαιολογητικό για τη σύνταξη συμβολαιογραφικών πράξεων μεταβίβασης, σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία.

Ενδεικτικά, αφορά αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και δωρεές ακινήτων και  ένταξη σε προγράμματα επιδοτήσεων όπως ΕΣΠΑ, ΑΝΑΚΑΙΝΙΣΗ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ, ΕΞΟΙΚΟΝΟΜΩ, ΑΝΑΠΤΥΞΙΑΚΟΣ.

Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται σε πράξεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιων και κάθετων ιδιοκτησιών, όπου πρέπει να εξετάζεται το ακριβές αντικείμενο της συμβολαιογραφικής πράξης.

Η υποχρέωση δεν είναι ίδια για κάθε κατηγορία ακινήτου. Για τα συνήθη ιδιωτικά ακίνητα, όπως κατοικίες και διαμερίσματα, η διαδικασία συνδέεται κατά κανόνα με τη μεταβίβαση.

Για ειδικές κατηγορίες κτιρίων, όπως ορισμένα δημόσια κτίρια, κτίρια συνάθροισης κοινού και άλλες προβλεπόμενες χρήσεις, υφίστανται ειδικές υποχρεώσεις και προθεσμίες.

Συνεπώς, δεν σημαίνει ότι κάθε ιδιοκτήτης κατοικίας υποχρεούται να εκδώσει άμεσα Ηλεκτρονική Ταυτότητα, ακόμη και εάν δεν πρόκειται να μεταβιβάσει το ακίνητό του.

Είναι όμως ιδιαίτερα χρήσιμο να έχει οργανώσει έγκαιρα τον τεχνικό φάκελο της περιουσίας του.

4. Πώς γίνεται η διαδικασία – Τα βασικά βήματα

Η διαδικασία πραγματοποιείται από εξουσιοδοτημένο μηχανικό μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας του ΤΕΕ.

Πρώτο βήμα: Ανάθεση και συγκέντρωση εγγράφων.

Ο ιδιοκτήτης προσκομίζει τα διαθέσιμα στοιχεία: συμβόλαιο, σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, οικοδομική άδεια, σχέδια, δηλώσεις αυθαιρέτων, Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης και άλλα σχετικά δικαιολογητικά και με υπεύθυνη δήλωση, με γνήσιο υπογραφής, αναθέτει την εργασία στον διπλωματούχο μηχανικό.

Δεύτερο βήμα: Αναζήτηση του πολεοδομικού φακέλου.

Ο μηχανικός εξετάζει τα διαθέσιμα στοιχεία, άδεις, ρυθμίσεις, συμβόλαια, εγκεκριμένα σχέδια και, όταν χρειάζεται, αναζητά συμπληρωματικά στοιχεία στην αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης, λοιπές υποηρεσίες ή στα αντίστοιχα ηλεκτρονικά αρχεία πχ ΤΕΕ, ΥΔΟΜ, ΚΤΗΜΑΤΟΛΟΓΙΟ.

Τρίτο βήμα: Αυτοψία στο ακίνητο.

Πραγματοποιείται επιτόπιος έλεγχος για την καταγραφή της υφιστάμενης κατάστασης.

Εξετάζονται η διαρρύθμιση, οι επιφάνειες, οι χρήσεις και οι τυχόν αποκλίσεις από τα εγκεκριμένα σχέδια.

Τέταρτο βήμα: Πολεοδομικός έλεγχος.

Συγκρίνονται η οικοδομική άδεια, οι τυχόν ρυθμίσεις αυθαιρέτων, τα συμβολαιογραφικά στοιχεία και η πραγματική κατάσταση.

Εάν διαπιστωθούν προβλήματα, αξιολογείται εάν απαιτείται προηγούμενη τακτοποίηση, διόρθωση ή άλλη νόμιμη διαδικασία πχ τροποποίηση πράξης σύστασης.

Πέμπτο βήμα: Ηλεκτρονική καταχώριση.

Ο μηχανικός καταχωρίζει τα απαιτούμενα στοιχεία και έγγραφα στο πληροφοριακό σύστημα.

Έκτο βήμα: Έκδοση Πιστοποιητικού Πληρότητας.

Μετά την οριστικοποίηση της καταχώρισης, την αυτοψία και την καταβολή του προβλεπόμενου τέλους, εκδίδεται το πιστοποιητικό, με μοναδικό αριθμό και στοιχεία επαλήθευσης.

Η διαδικασία δεν είναι απλή διοικητική καταχώριση. Προϋποθέτει τεχνικό έλεγχο και ευθύνη του αρμόδιου μηχανικού και του ιδιοκτήτη.

5. Τα επτά σημεία που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες

• Διαφορές τετραγωνικών μέτρων.Συχνά η επιφάνεια του συμβολαίου διαφέρει από την επιφάνεια της οικοδομικής άδειας, της δήλωσης αυθαιρέτων ή της πραγματικής αποτύπωσης. Δεν σημαίνει ότι κάθε διαφορά είναι αυθαιρεσία, αλλά απαιτείται διερεύνηση.
• Αλλαγές εσωτερικής διαρρύθμισης.Καταργήσεις τοίχων, αλλαγές θέσεων κουζίνας ή λουτρού και συνενώσεις χώρων πρέπει να εξετάζονται ως προς το πολεοδομικό τους καθεστώς. Δεν έχουν όλες οι αλλαγές τις ίδιες απαιτήσεις.
• Κλεισμένοι ημιυπαίθριοι και αλλαγές χρήσης.Η ύπαρξη παλαιότερης δήλωσης τακτοποίησης δεν αρκεί από μόνη της. Πρέπει να ελεγχθεί ότι αφορά τις πραγματικές κατασκευές, ότι έχει ολοκληρωθεί στο απαιτούμενο στάδιο και ότι συνοδεύεται από τα σωστά σχέδια.
• Υπόγεια, αποθήκες και θέσεις στάθμευσης.Ιδιαίτερη προσοχή απαιτείται όταν βοηθητικοί χώροι έχουν μετατραπεί σε κατοικίες ή έχουν μεταβληθεί τα όρια και οι χρήσεις τους.
• Αποκλίσεις από τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας.Η πολεοδομική τακτοποίηση δεν επιλύει αυτομάτως κάθε ιδιοκτησιακή διαφορά. Ενδέχεται να χρειάζεται τροποποίηση σύστασης ή συμβολαιογραφική διόρθωση
• Ελλιπής οικοδομικός φάκελος.Σε παλαιά κτίρια συχνά απουσιάζουν εγκεκριμένα σχέδια. Απαιτείται διερεύνηση των νόμιμων δυνατοτήτων ανασύστασης ή τεκμηρίωσης του φακέλου.
• Η Έκδοση την τελευταία στιγμή.Ένα ακίνητο μπορεί να φαίνεται απολύτως τακτοποιημένο, αλλά κατά την αυτοψία να προκύψουν αποκλίσεις που απαιτούν χρόνο για την αντιμετώπισή τους. Άρα απαιτείται επαρκής χρόνος για την σύνταξη φακέλου και οργάνωση διαδικασίας.

Η καλύτερη πρακτική είναι ο τεχνικός έλεγχος να προηγείται της οριστικής συμφωνίας πώλησης και όχι να πραγματοποιείται λίγο πριν από το συμβόλαιο.

Επίσης σημαντικό σημείο η εποικοδομητική συνεργασία μηχανικού με συμβολαιογράφο και δικηγόρο για την ορθή διατύπωση και αιτιολόγηση της νομιμότητας και περιγραφής της ιδιοκτησίας.

6. Πόσο κοστίζει και πόσο χρόνο χρειάζεται;

Δεν υπάρχει ενιαία αμοιβή μηχανικού για όλα τα ακίνητα.

Το κόστος εξαρτάται από την επιφάνεια, την παλαιότητα, την πολυπλοκότητα, τη διαθεσιμότητα των σχεδίων, την ύπαρξη αυθαιρεσιών και την ανάγκη πρόσθετων τεχνικών εργασιών.

Μια απλή περίπτωση διαμερίσματος με πλήρη φάκελο και χωρίς αποκλίσεις είναι διαφορετική από μια παλαιά μονοκατοικία με ελλείψεις εγγράφων, προσθήκες και πολεοδομικές εκκρεμότητες.

Επιπλέον, η αμοιβή για την Ηλεκτρονική Ταυτότητα πρέπει να διακρίνεται από πιθανές πρόσθετες εργασίες, όπως νέα αποτύπωση, σύνταξη σχεδίων, έκδοση ΠΕΑ, ρύθμιση αυθαιρέτων ή συμβολαιογραφικές διορθώσεις όπως πχ νέος πίνακας χιλιοστών.

Ο χρόνος ολοκλήρωσης μπορεί να είναι σχετικά περιορισμένος όταν όλα τα στοιχεία είναι διαθέσιμα, αλλά να αυξηθεί σημαντικά όταν απαιτείται αναζήτηση φακέλου ή επίλυση πολεοδομικών προβλημάτων.

Στην ουσία η πρώτη φορά σύνταξης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου είναι η χρονοβόρα διαδικασία ενώ οι επόμενες φορές έκδοσης είναι σαφώς τάχιστες ειδικά όταν δεν υπάρχουν δομικές αλλαγές στο ακίνητο και ήδη έχει τον πλήρη ηλεκτρονικό φάκελο.

7. Έχει ημερομηνία λήξης η Ηλεκτρονική Ταυτότητα;

Εδώ χρειάζεται μια βασική διάκριση.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα αποτελεί ηλεκτρονικό φάκελο που διατηρείται και ενημερώνεται. Δεν πρόκειται για έγγραφο το οποίο πρέπει υποχρεωτικά να συντάσσεται εξαρχής κάθε χρόνο.

Αντίθετα, το Πιστοποιητικό Πληρότητας που χρησιμοποιείται σε συγκεκριμένη δικαιοπραξία υπόκειται στους προβλεπόμενους χρονικούς περιορισμούς.

Κατά κανόνα, το πιστοποιητικό έχει δίμηνη ισχύ από την ημερομηνία έκδοσής του.

Επομένως, εάν ένα ακίνητο διαθέτει ήδη Ηλεκτρονική Ταυτότητα, δεν σημαίνει ότι απαιτείται εξ ολοκλήρου νέα διαδικασία για κάθε μεταβίβαση. Ο μηχανικός εξετάζει την ανάγκη ενημέρωσης των στοιχείων και έκδοσης του κατάλληλου νέου πιστοποιητικού.

Ενημέρωση της Ταυτότητας απαιτείται επίσης όταν πραγματοποιούνται επεμβάσεις ή τροποποιήσεις για τις οποίες προβλέπεται οικοδομική άδεια ή έγκριση εργασιών μικρής κλίμακας.

8. Πώς ωφελούνται οι ιδιοκτήτες, αγοραστές και επενδυτές;

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι πλέον θεμελιώδης για την αγορά ακινήτων.

• Για τον ιδιοκτήτη δημιουργεί έναν οργανωμένο τεχνικό φάκελο, διευκολύνει τη μελλοντική μεταβίβαση και βοηθά στον έγκαιρο εντοπισμό εκκρεμοτήτων.
• Για τον αγοραστή προσφέρει καλύτερη πληροφόρηση για την πολεοδομική κατάσταση και περιορίζει τον κίνδυνο δυσάρεστων εκπλήξεων.
• Για τον επενδυτή συμβάλλει στην τεχνική αξιολόγηση του ακινήτου και στη διαμόρφωση πιο αξιόπιστου προϋπολογισμού ανακαίνισης ή αξιοποίησης.
• Για την Πολιτεία αποτελεί σημαντικό εργαλείο καταγραφής του κτιριακού αποθέματος, με δυνατότητες καλύτερου σχεδιασμού πολιτικών για την ασφάλεια, την ενέργεια και τη διαχείριση των κτιρίων.

Ωστόσο, χρειάζεται να αποφεύγεται μια συχνή παρανόηση.

Η έκδοση Ηλεκτρονικής Ταυτότητας δεν ισοδυναμεί με πλήρη τεχνική εγγύηση του ακινήτου. Δεν αντικαθιστά έναν αναλυτικό έλεγχο στατικής επάρκειας, την εξέταση της κατάστασης ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων, τον έλεγχο υγρασιών ή μια ολοκληρωμένη τεχνική επιθεώρηση πριν από την αγορά. Επίσης, δεν υποκαθιστά τον νομικό έλεγχο τίτλων και βαρών μια σπουδαίας σημασίας επίσης θεμελιώδης κίνηση.

Συμπέρασμα: Κάθε ακίνητο χρειάζεται έναν αξιόπιστο τεχνικό φάκελο

Η καθιέρωση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας αποτελεί θετική και αναγκαία εξέλιξη για την ελληνική ακίνητη περιουσία. Η χώρα αποκτά σταδιακά τη δυνατότητα συγκέντρωσης και οργάνωσης των τεχνικών δεδομένων του κτιριακού της αποθέματος.

Παράλληλα, όμως, η διαδικασία αναδεικνύει προβλήματα που προϋπήρχαν επί δεκαετίες: ελλιπείς πολεοδομικούς φακέλους, αναντιστοιχίες σχεδίων και συμβολαίων, παλαιές αυθαίρετες κατασκευές και αδυναμία άμεσης πρόσβασης σε τεχνικά στοιχεία. Η ψηφιοποίηση από μόνη της δεν μπορεί να επιλύσει όλες αυτές τις εκκρεμότητες.

Χρειάζεται να προχωρήσει η πλήρης ψηφιοποίηση των οικοδομικών αδειών, να διευκολυνθεί η πρόσβαση των εξουσιοδοτημένων μηχανικών στα αρχεία και να ενισχυθεί η διαλειτουργικότητα των συστημάτων του ΤΕΕ, των Υπηρεσιών Δόμησης, του Κτηματολογίου και των συμβολαιογραφικών διαδικασιών.

Σημαντική είναι επίσης η απλοποίηση της αντιμετώπισης μικρών και τεκμηριωμένων αποκλίσεων, χωρίς να υποβαθμίζεται η πολεοδομική νομιμότητα.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται μόνο ως μια υποχρεωτική δαπάνη πριν από την πώληση ενός ακινήτου. Είναι μια θεμελιώδης αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο καταγράφεται, ελέγχεται και διαχειρίζεται η ακίνητη περιουσία.

Το σημαντικότερο είναι ότι η διαδικασία μπορεί να λειτουργήσει προληπτικά, αναδεικνύοντας έγκαιρα πολεοδομικά προβλήματα που διαφορετικά θα εμφανίζονταν την τελευταία στιγμή, με οικονομικές επιπτώσεις και καθυστερήσεις.

Η αξία ενός ακινήτου δεν εξαρτάται μόνο από τη θέση, την επιφάνεια και την εμπορική του τιμή. Εξαρτάται και από την πληρότητα, τη νομιμότητα και την αξιοπιστία του τεχνικού του φακέλου. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα είναι επομένως ένα σημαντικό βήμα για ασφαλέστερες συναλλαγές, καλύτερη διαχείριση της ιδιοκτησίας και μια πιο διαφανή και οργανωμένη αγορά ακινήτων.

Του Μάνου Κρανίδη, Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO, Ενεργειακός Επιθεωρητής, Τεχνική εταιρεία -Διαχείριση Ακινήτων «KRAMA PROPERTY» www.kramaproperty.com, [email protected], Γραμματέας Ενημέρωσης μέλος ΔΣ ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου