Μεταβιβάσεις ακινήτων και γονικές παροχές: Αυτά είναι τα μυστικά που πρέπει να γνωρίζετε

Τον τρόπο που φορολογούνται οι δωρεές, οι γονικές παροχές και οι αγοραπωλησίες ακινήτων περιλαμβάνει μεταξύ άλλων το πλαίσιο της υφιστάμενης νομοθεσίας  για τους φόρους των σπιτιών.

Αναλυτικά  οι φορολογούμενοι θα πρέπει να είναι ενήμεροι για τα εξής:

Α. Για  τις γονικές παροχές ή δωρεές

(Φόρος)

• Ο φόρος σε αυτές τις περιπτώσεις επιβάλλεται όταν η μεταβίβαση γίνεται  με γονική παροχή περιουσιακό στοιχείο ή χρηματικό ποσό σε φυσικό πρόσωπο ή όταν δωρίζεται περιουσιακό στοιχείο ή χρηματικό ποσό σε φυσικό ή νομικό πρόσωπο.

(Οι δηλώσεις)

• Ο δωρητής και ο δωρεοδόχος θα πρέπει να υποβάλουν στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ, myProperty τη δήλωση γονικής παροχής – δωρεάς. Σε αυτή την περίπτωση ο αποδέκτης είναι η  Δ.Ο.Υ. της φορολογίας εισοδήματος του υπόχρεου σε φόρο δωρεοδόχου ή τέκνου.
• Εάν όμως  το ΚΕ.ΦΟ.Δ.Ε.  Αττικής είναι αρμόδιο  για την παραλαβή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, τότε η υποβολή της δήλωσης θα πρέπει να γίνει με αποδέκτη το ίδιο το Κέντρο.
• Εάν συντάσσεται συμβολαιογραφικό έγγραφο για τη δωρεά ή τη γονική παροχή, τότε η υποβολή της  δήλωσης θα πρέπει να γίνει πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου. Εάν όμως δεν γίνεται σύνταξη συμβολαίου, τότε η υποβολή της σχετικής δήλωσης θα πρέπει να γίνει  μέσα σε 6 μήνες από την παράδοση του αντικειμένου της δωρεάς ή της γονικής παροχής.

(Ο υπολογισμός του φόρου)

Διαφορετικές είναι οι κλίμακες για τον υπολογισμό του φόρου δωρεάς – γονικής παροχής. Αναλυτικά αυτές είναι οι εξής:

Α΄ κατηγορία. Αυτή αφορά:

• τον  /τη σύζυγο ή το πρόσωπο με το οποίο ο δωρητής έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης,
• τα τέκνα,
• τα εγγόνια
• τους γονείς του δωρητή.

Β΄ κατηγορία. Αυτή αφορά:

• τους κατιόντες εξ αίματος τρίτου και των επόμενων βαθμών (δισέγγονοι, κ.λπ.),
• τους  ανιόντες εξ αίματος δεύτερου και των  επόμενων βαθμών (παππούδες, προπαππούδες, κ.λπ.),
• τα εκούσια ή δικαστικά αναγνωρισθέντα τέκνα έναντι των ανιόντων του πατέρα που τα αναγνώρισε,
• τους  κατιόντες του αναγνωρισθέντος έναντι του αναγνωρίσαντος και των ανιόντων αυτού,
• τα αδέλφια  (είτε αυτά αμφιθαλείς ή ετεροθαλείς),
• τους συγγενείς εξ αίματος τρίτου βαθμού εκ πλαγίου (ανεψιοί του κληρονομουμένου ή του δωρητή),
• τους πατριούς και τις μητριές,
• τα τέκνα από προηγούμενο γάμο του συζύγου,
• τα τέκνα εξ αγχιστείας (γαμπρούς – νύφες)
• τους ανιόντες εξ αγχιστείας (πεθεροί – πεθερές) του κληρονομουμένου ή του δωρητή.

Γ΄ κατηγορία. Σε αυτή εντάσσεται  οποιοσδήποτε άλλος εξ αίματος ή εξ αγχιστείας συγγενής ή εξωτικός του δωρητή.

Διευκρινίζεται πως ο φόρος υπολογίζεται με βάση την κατηγορία   (Α’ ή Β’  ή Γ’ ) στην οποία κατατάσσεται ο αποδέκτης της δωρεάς.  Ενδεικτικά αναφέρονται τα εξής:

• Στους δικαιούχους της Α΄ κατηγορίας εφαρμόζεται  η νέα φορολογική κλίμακα, για τις δωρεές ή τις γονικές παροχές που πραγματοποιούνται προς αυτούς από την 1η-10-2021, με αφορολόγητο όριο 800.000 ευρώ και επιβάλλεται φόρος  με αυτοτελή συντελεστή 10% για την υπερβάλλουσα αξία μετά την αφαίρεση του αφορολόγητου ποσού, εφόσον δηλαδή η φορολογητέα αξία του περιουσιακού στοιχείου που δωρίζεται ή το οποίο αφορά η γονική παροχή υπερβαίνει τις 800.000 ευρώ.  Σημειώνεται δε πως το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ  εφαρμόζεται σχεδόν πάντα  για τις γονικές παροχές ισχύει το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ .
• Η φορολόγηση της δωρεάς ή της γονικής παροχής χρηματικών ποσών γίνεται  αυτοτελώς με συντελεστή 10% για δωρεοδόχους που υπάγονται στην Α΄ κατηγορία,  με 20% για δωρεοδόχους που υπάγονται στη Β΄ κατηγορία και με 40% για δωρεοδόχους που εντάσσονται στη Γ΄ κατηγορία. Ωστόσο η φορολόγηση αυτή δεν ισχύει για τις περιπτώσεις αυτών  που μεταφέρονται μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων, για τα οποία ισχύει αφορολόγητο 800.000 ευρώ για δικαιούχους πρόσωπα της Α΄ κατηγορίας.

(Το αφορολόγητο των 800.000 ευρώ)

• Αυτό χορηγείται εφάπαξ (1 φορά) στις γονικές παροχές και στις δωρεές μεταξύ συζύγων ή μεταξύ παππούδων ή γιαγιάδων και εγγονιών που πραγματοποιούνται από την 1η Οκτωβρίου του 2021 και μετά.
• Σε αυτές τις γονικές παροχές και δωρεές “μετράνε” και οι προγενέστερες μεταξύ των ιδίων προσώπων εάν έχουν γίνει από την 1η Οκτωβρίου του 2021 και μετά.
• Aπό το εκάστοτε άθροισμα των δωρεών που πραγματοποιήθηκαν από την 1η Οκτωβρίου του 2021 μεταξύ γονέων και παιδιών ή μεταξύ παππούδων ή γιαγιάδων και εγγονιών αφαιρούνται  πρώτα συνολικά (εφάπαξ) 800.000 ευρώ και αν απομένει κάποιο υπόλοιπο  τότε επιβάλλεται επ’ αυτού φόρος με συντελεστή 10%.
• Το αφορολόγητο όριο μέχρι τα 800.000 ευρώ εφαρμόζεται σε ορισμένες περιπτώσεις χρηματικών γονικών παροχών-δωρεών .Αυτό ισχύει για:

–κάθε δωρεά χρηματικού ποσού από γονέα σε τέκνο,

– κάθε δωρεά χρηματικού ποσού από σύζυγο σε σύζυγο,

από παππού ή γιαγιά σε εγγόνι που έχει γίνει από την 1η Οκτωβρίου του 2021 ή θα πραγματοποιηθεί από δω και στο εξής με μεταφορά των ποσών από τον λογαριασμό του δωρητή στον λογαριασμό του δορεοδόχου με την προϋπόθεση ότι δεν έχει προηγηθεί άλλη προγενέστερη μεταξύ των ίδιων προσώπων.

• Εάν όμως είναι άνω των 800.000 ευρώ το χρηματικό ποσό που δωρίζεται, τότε το υπερβάλλον ποσό θα φορολογηθεί με 10%. Οι αριθμοί IBAN των τραπεζικών λογαριασμών θα πρέπει να αναγράφονται στο σώμα της δήλωσης φόρου γονικής παροχής ή δωρεάς για την απόδειξη της μεταφοράς του ποσού της χρηματικής γονικής παροχής ή δωρεάς σε τραπεζικό λογαριασμό. Οι αριθμοί αυτοί αφορούν μεταξύ άλλων τη μεταφορά των χρημάτων και το πιστωτικό ίδρυμα και θα πρέπει να επισυναφθεί το αποδεικτικό μεταφοράς από το πιστωτικό ίδρυμα.
• Αναγνωρίζεται το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ σε περίπτωση έκδοσης τραπεζικής επιταγής από τον γονέα/δωρητή με χρέωση ατομικού τραπεζικού λογαριασμού αυτού ή κοινού με το τέκνο/δωρεοδόχο ή τρίτο πρόσωπο (και όχι η έκδοση επιταγής με κατάθεση μετρητών) και κατάθεσης της επιταγής αυτής σε ατομικό λογαριασμό του τέκνου/δωρεοδόχου ή σε άλλο κοινό λογαριασμό του τέκνου/δωρεοδόχου με τον ίδιο το γονέα/δωρητή ή τρίτο πρόσωπο.

Εδώ για την απόδειξη της μεταφοράς της χρηματικής γονικής παροχής/δωρεάς σε τραπεζικό λογαριασμό θα πρέπει να αναγράφονται στο σώμα της δήλωσης φόρου γονικής παροχής/δωρεάς οι αριθμοί IBAN των τραπεζικών λογαριασμών, μεταξύ των οποίων έγινε η μεταφορά των χρημάτων, το πιστωτικό ίδρυμα και ο αριθμός της επιταγής.

Ως ημερομηνία γονικής παροχής/δωρεάς θεωρείται εκείνη που έχει γίνει η κατάθεση της επιταγής στον τραπεζικό αυτό λογαριασμό.

Παράλληλα το αφορολόγητο όριο των 800.000 ευρώ αναγνωρίζεται και:

• σε χρηματικές δωρεές/γονικές παροχές με σκοπό την αγορά ακινήτου από τον δωρεοδόχο/τέκνο με μεταφορά χρημάτων στο λογαριασμό του πωλητή/κατασκευαστή/εργολάβου /ή κατάθεση τραπεζικής επιταγής.
• σε χρηματικές δωρεές/γονικές παροχές με σκοπό την αγορά οχήματος από τον δωρεοδόχο/τεκνο με μεταφορά χρημάτων στο λογαριασμό του πωλητή ή κατάθεση επιταγής.

Β. Η μεταβίβαση ακινήτου

• Κάθε φορολογούμενος που αγοράζει ακίνητο θα πρέπει να πληρώσει προς το Δημόσιο φόρο μεταβίβασης. Αυτός  υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της δηλωθείσας στο συμβόλαιο αξίας του ακινήτου ή επί της αντικειμενικής αξίας του με την προϋπόθεση ότι αυτή είναι υψηλότερη από την δηλωθείσα.  Η καταβολή του φόρου θα πρέπει να γίνεται εφάπαξ.  Επιπλέον ο  φόρος αυτός επιβάλλεται και σε κάποιον που αποκτά ακίνητο με χρησικτησία.
• Επίσης επισημαίνεται η διαδικασία για την υποβολή δηλώσεων φόρου μεταβίβασης είναι συγκεκριμένη. Αναλυτικά:

– Οι πωλητές και οι αγοραστές ακινήτων των οποίων τα σπίτια  βρίσκονται σε περιοχές που συμπεριλαμβάνονται στο σύστημα αντικειμενικών αξιών αλλά και οι συνεργαζόμενοι μ’ αυτούς συμβολαιογράφοι  θα πρέπει  να υποβάλουν ηλεκτρονική δήλωση για τον φόρο μεταβίβασης. Τα βήματα που θα πρέπει να ακολουθήσουν θα είναι τα εξής:

α. Ο κάθε συμβολαιογράφος θα πρέπει να συμπληρώνει στο myPROPERTY σε ηλεκτρονική φόρμα τη δήλωση φόρου μεταβίβασης αλλά και τα φύλλα υπολογισμού της αξίας των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.

β. Και αφού συμπληρώσει ο συμβολαιογράφος τα στοιχεία των μεταβιβαζόμενων ακινήτων και των φύλλων υπολογισμού της φορολογητέας αξίας τους μετά επιτρέπεται η προσωρινή αποθήκευση της δήλωσης και η αποστολή της στους λογαριασμούς που έχουν οι αντισυμβαλλόμενοι στο aade.gr προκειμένου να την επικυρώσουν, μέσω της ίδιας εφαρμογής.

Εάν λοιπόν τη δήλωση αυτή την επικυρώσουν τόσο ηπλευρά του πωλητή ή των πωλητών όσο και  η πλευρά του αγοραστή, τότε αυτή θα υποβληθεί οριστικά στο myProperty από το οποίο εκκαθαρίζεται αυτόματα.

Γ. Οι πληρωμές

Το συμφωνηθέν τίμημα με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής ή με τραπεζικές επιταγές θα πρέπει να πληρώσει ο αγοραστής του ακινήτου στον πωλητή ή στους πωλητές. Δεν επιτρέπεται να πραγματοποιηθεί η καταβολή του τιμήματος με μετρητά αλλά ούτε και να γίνει η αναφορά του συμβολαιογράφου ότι μέρος του αυτού ή ολόκληρο το τίμημα πληρώθηκε με αυτόν τον τρόπο  επ’ απειλή ακύρωσης της πράξης και του συμβολαίου.

Δ. Η διαδικασία για την  ολοκλήρωση μεταβίβασης

• Μόλις καταρτιστεί το συμβόλαιο και γίνει η καταβολή του τιμήματος της αγοραπωλησίας, μετά ο συμβολαιογράφος θα πρέπει να μπει στο  myPROPERTY και να καταχωρίσει  σε σχετικά πεδία -που υπάρχουν στο ηλεκτρονικά συμπληρωμένο και υποβληθέν έντυπο της δήλωσης φόρου μεταβίβασης-τα στοιχεία του αποδεικτικού καταβολής του φόρου, τον αριθμό του μεταβιβαστικού συμβολαίου και τον τρόπο  που έγινε η εξόφληση του τιμήματος.
• Δίνεται η δυνατότητα να ανέβουν στην εφαρμογή σκαναρισμένα το αποδεικτικό πληρωμής του φόρου, το μεταβιβαστικό συμβόλαιο και όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά και πιστοποιητικά, προκειμένου να διευκολυνθεί το ΚΕΦΟΚ ή η αρμόδια ΔΟΥ στη διενέργεια του ελέγχου αναφορικά με την ορθότητα, τη νομιμότητα και την ειλικρίνεια της υποβληθείσας δήλωσης.

Ε. Η πρώτη κατοικία

Σύμφωνα με το υφιστάμενο καθεστώς το αφορολόγητο όριο της πρώτης κατοικίας διαμορφώνεται :

• σε 200.000 ευρώ όταν ο αγοραστής είναι άγαμος και δεν έχει εξαρτώμενα τέκνα
• ή σε 250.000 ευρώ αν είναι έγγαμος.

Ωστόσο το ποσό προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα εξαρτώμενα τέκνα του και κατά 30.000 ευρώ επιπλέον για κάθε εξαρτώμενο τέκνο πέραν του δευτέρου.

Τα παραπάνω αφορολόγητα όρια εφαρμόζονται και στις  περιπτώσεις απόκτησης πρώτης κατοικίας με δωρεές ή γονικές παροχές. Η μόνη διαφορά είναι ότι αυτά τα όρια προστίθενται στο αφορολόγητο των 800.000 ευρώ για τους συγγενείς της Α΄ κατηγορίας ή στα  αφορολόγητα των 30.000 ευρώ  και των 6.000 ευρώ που εφαρμόζονται αντίστοιχα για συγγενείς της Β΄ κατηγορίας και Γ΄ κατηγορίας.