Η ανακαίνιση ενός ακινήτου αποτελεί σήμερα μία από τις σημαντικότερες επενδύσεις για κάθε ιδιοκτήτη. Η αναβάθμιση παλαιών κατοικιών, η ενεργειακή εξοικονόμηση, η αξιοποίηση ακινήτων μέσω μίσθωσης και η αύξηση της εμπορικής τους αξίας έχουν δημιουργήσει μία νέα πραγματικότητα στην ελληνική αγορά ακινήτων και στέγης.
Η Ελλάδα διαθέτει ένα από τα γηραιότερα κτιριακά αποθέματα της Ευρώπης, καθώς μεγάλο ποσοστό των κτιρίων έχει ανεγερθεί πριν από το 1985 και αρκετά πριν ακόμη θεσπιστούν οι σύγχρονοι αντισεισμικοί και ενεργειακοί κανονισμοί. Για τον λόγο αυτό, η ανακαίνιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος αποτελεί πλέον εθνική προτεραιότητα. Η ανακαίνιση όμως πρέπει να πραγματοποιείται με σεβασμό στην πολεοδομική νομοθεσία και ενημέρωση των αρχών. Οι εποχές κατά τις οποίες πραγματοποιούνταν εργασίες χωρίς κανένα έλεγχο έχουν παρέλθει. Σήμερα, ακόμη και για εργασίες που δεν απαιτούν οικοδομική άδεια, υπάρχει συγκεκριμένη νόμιμη διαδικασία ενημέρωσης που διασφαλίζει τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον μηχανικό.
Το σημαντικότερο εργαλείο πολεοδομικής ενημέρωσης για τις περισσότερες εργασίες ανακαίνισης είναι η Βεβαίωση του άρθρου 30 του Ν.4495/2017, η οποία εκδίδεται ηλεκτρονικά μέσω του πληροφοριακού συστήματος e-Άδειες και ενημερώνει τις πολεοδομικές αρχές και καλύπτει τους ιδιοκτήτες και τις εργασίες.
Τι είναι η Βεβαίωση του άρθρου 30
Το άρθρο 30 του Ν.4495/2017 καθορίζει τις εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται η έκδοση Οικοδομικής Άδειας ή Έγκρισης Εργασιών Δόμησης Μικρής Κλίμακας. Αυτό δεν σημαίνει ότι οι εργασίες μπορούν να πραγματοποιηθούν ανεξέλεγκτα ή χωρίς την ευθύνη μηχανικού. Αντίθετα, πριν από την έναρξη των εργασιών προηγείται ο απαραίτητος πολεοδομικός έλεγχος, η σύνταξη τεχνικής έκθεσης και η ηλεκτρονική υποβολή της σχετικής αίτησης στο σύστημα e-Άδειες από αρμόδιο μηχανικό. Η διαδικασία αυτή εξασφαλίζει ότι οι εργασίες εκτελούνται νόμιμα, χωρίς τον κίνδυνο μελλοντικών κυρώσεων ή προβλημάτων κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Ποιες εργασίες περιλαμβάνει το άρθρο 30
Το άρθρο 30 καλύπτει ένα πολύ μεγάλο μέρος των εργασιών που πραγματοποιούνται σε μία σύγχρονη ανακαίνιση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου.
Ενδεικτικά περιλαμβάνει:
- εσωτερικούς και εξωτερικούς χρωματισμούς χωρίς χρήση ικριωμάτων,
- μικρές επισκευές επιχρισμάτων,
- μικροεπισκευές θυρών και παραθύρων,
- αντικατάσταση εσωτερικών κουφωμάτων,
- αντικατάσταση εξωτερικών κουφωμάτων όπου αυτό επιτρέπεται από την ισχύουσα νομοθεσία,
- αντικατάσταση πλακιδίων,
- αντικατάσταση δαπέδων,
- αντικατάσταση μαρμάρων και λοιπών επενδύσεων,
- αντικατάσταση ειδών υγιεινής,
- αντικατάσταση πάγκων και ερμαρίων κουζίνας,
- επισκευές λουτρών και κουζινών,
- εσωτερικές διασκευές που δεν επηρεάζουν τον φέροντα οργανισμό και δεν μεταβάλλουν τις εγκεκριμένες μελέτες,
- συντήρηση και επισκευή ηλεκτρολογικών εγκαταστάσεων,
- συντήρηση και επισκευή υδραυλικών εγκαταστάσεων,
- εργασίες συντήρησης εγκαταστάσεων θέρμανσης,
- αντικατάσταση ή εγκατάσταση κλιματιστικών μονάδων,
- εγκατάσταση επιτοίχιων λεβήτων φυσικού αερίου,
- τοποθέτηση ηλιακών θερμοσιφώνων,
- τοποθέτηση καπνοδόχων όπου επιτρέπεται,
- εργασίες συντήρησης στεγών και δωμάτων χωρίς μεταβολή της μορφής τους,
- εργασίες συντήρησης όψεων στις περιπτώσεις που δεν απαιτούνται ικριώματα,
- κάθε άλλη εργασία που προβλέπεται από το άρθρο 30 και δεν επηρεάζει τα πολεοδομικά μεγέθη ή τον φέροντα οργανισμό του κτιρίου.
Οι συγκεκριμένες εργασίες αποτελούν σήμερα το μεγαλύτερο ποσοστό των ανακαινίσεων που πραγματοποιούνται στην Ελλάδα.
Η διαδικασία έκδοσης είναι πλέον απλή και γρήγορη
Ένα από τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα της Βεβαίωσης του άρθρου 30 είναι ότι η διαδικασία πραγματοποιείται αποκλειστικά ηλεκτρονικά μέσω του συστήματος e-Άδειες του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδας.
Ο μηχανικός:
- πραγματοποιεί αυτοψία στο ακίνητο,
- ελέγχει την πολεοδομική νομιμότητα,
- συντάσσει την τεχνική έκθεση,
- υποβάλλει ηλεκτρονικά την αίτηση στο σύστημα eadeies του ΤΕΕ,
- εκδίδει τη Βεβαίωση πριν από την έναρξη των εργασιών.
Εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης, το ακίνητο διαθέτει οικοδομική άδεια ή οι τυχόν αυθαίρετες κατασκευές έχουν υπαχθεί νόμιμα στις διατάξεις του Ν.4495/2017 και δεν απαιτούνται εγκρίσεις από άλλες υπηρεσίες, η Βεβαίωση μπορεί να εκδοθεί ακόμη και μέσα στην ίδια ημέρα. Η ταχύτητα αυτή επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να ξεκινούν άμεσα τις εργασίες τους χωρίς πολύμηνες καθυστερήσεις αλλά με όλες τις πρόσθετες υποχρεώσεις, όπου απαιτούνται, πχ ΕΦΚΑ.
Προϋπόθεση η πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου
Η έκδοση της Βεβαίωσης δεν είναι μία τυπική διαδικασία.
Πριν από κάθε υποβολή, ο μηχανικός οφείλει να ελέγξει:
- την οικοδομική άδεια του ακινήτου,
- τη συμφωνία της υφιστάμενης κατάστασης με τα εγκεκριμένα σχέδια,
- την ύπαρξη τυχόν αυθαίρετων κατασκευών,
- την υπαγωγή τους σε νόμιμη ρύθμιση όπου απαιτείται.
Με απλά λόγια, η διαδικασία αφορά ακίνητα που είναι πολεοδομικά νόμιμα ή έχουν νομιμοποιηθεί μέσω των προβλεπόμενων διαδικασιών του Ν.4495/2017.Ο έλεγχος αυτός αποτελεί ίσως το σημαντικότερο στάδιο της διαδικασίας, καθώς προστατεύει τον ιδιοκτήτη από μελλοντικά προβλήματα.
Γιατί είναι τόσο σημαντικό το άρθρο 30
Η Βεβαίωση του άρθρου 30 έχει αλλάξει τον τρόπο με τον οποίο πραγματοποιούνται σήμερα οι ανακαινίσεις στην Ελλάδα. Δίνει τη δυνατότητα να υλοποιηθούν γρήγορα και νόμιμα εκατοντάδες χιλιάδες μικρές τεχνικές παρεμβάσεις χωρίς την απαιτητική διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας, διατηρώντας παράλληλα τον απαραίτητο πολεοδομικό έλεγχο. Το σημαντικότερο όμως είναι ότι δημιουργεί πλήρη διαφάνεια μέσω της ηλεκτρονικής καταγραφής κάθε παρέμβασης. Έτσι, προστατεύεται ο ιδιοκτήτης, ο μηχανικός, οι τεχνίτες αλλά και η ίδια η αξία του ακινήτου. Ενώ απλοποιεί από υπερβολικές διαδικασίες αδειοδότησης, ειδικά για τις εργασίες.
Η αγορά ακινήτων έχει αλλάξει. Σήμερα δεν αρκεί μια όμορφη ανακαίνιση. Απαιτείται και πλήρης πολεοδομική νομιμότητα. Τα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, οι τραπεζικές χρηματοδοτήσεις, οι μεταβιβάσεις, οι γονικές παροχές, οι αγοραπωλησίες και οι ηλεκτρονικές ταυτότητες κτιρίων απαιτούν ακίνητα με ξεκάθαρη πολεοδομική εικόνα. Η σωστή ανακαίνιση δεν είναι πλέον μόνο τεχνικό έργο αλλά και πολεοδομικη θωράκιση της περιουσίας.
Συμπέρασμα
Η Βεβαίωση του άρθρου 30 του Ν.4495/2017 αποτελεί σήμερα ένα από τα σημαντικότερα εργαλεία για την αναβάθμιση του ελληνικού κτιριακού αποθέματος. Επιτρέπει την ταχεία και νόμιμη υλοποίηση μεγάλου αριθμού εργασιών ανακαίνισης και επισκευής, μέσω μιας απλής ηλεκτρονικής διαδικασίας στο σύστημα e-Άδειες, με αυτοψία, τεχνική έκθεση και ευθύνη του αρμόδιου μηχανικού. Εφόσον ο φάκελος είναι πλήρης και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, η Βεβαίωση μπορεί να εκδοθεί ακόμη και εντός της ίδιας ημέρας, επιτρέποντας την άμεση έναρξη των εργασιών. Σε μια περίοδο όπου η Ελλάδα επενδύει στην αναβάθμιση του παλαιού κτιριακού της αποθέματος, το άρθρο 30 δεν αποτελεί απλώς μια διοικητική διαδικασία. Αποτελεί το θεσμικό εργαλείο που εξασφαλίζει ότι οι ανακαινίσεις πραγματοποιούνται με ασφάλεια, ταχύτητα, διαφάνεια και, κυρίως, με σεβασμό στην πολεοδομική νομοθεσία, προστατεύοντας τόσο την περιουσία των πολιτών όσο και το δομημένο περιβάλλον.
Του Μάνου Κρανίδη*
*Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc, CEO «KRAMA PROPERTY»,Γραμματέας Ενημέρωσης ΠΟΜΙΔΑ, Δημοτικός Σύμβουλος Χαλανδρίου
στο 
