Ακίνητα: Όλα όσα αλλάζουν σε Airbnb, ενοίκια, φόρους και αντικειμενικές

Ραγδαίες αναμένεται να είναι οι εξελίξεις στην κτηματαγορά από τον προσεχή Ιούλιο, καθώς τίθεται σε εφαρμογή μια σειρά από σημαντικές κυβερνητικές παρεμβάσεις που επηρεάζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες. Το νέο αυτό πακέτο μέτρων περιλαμβάνει αυστηρότερους κανόνες για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, τριετή φοροαπαλλαγή για όσους ανοίξουν κλειστά διαμερίσματα για μακροχρόνια ενοικίαση, φοροεκπτώσεις για εργασίες ανακαίνισης, καθώς και έναν νέο μηχανισμό ελέγχου των τιμών των ενοικίων.

Παράλληλα, όπως αναφέρουν “Τα Νέα“, το Υπουργείο Οικονομικών έχει στο τραπέζι δύο ακόμη κρίσιμα ζητήματα με άμεσο αντίκτυπο στο Real Estate, για τα οποία θα κληθεί να λάβει οριστικές αποφάσεις το αμέσως επόμενο διάστημα.

• Ο ΦΠΑ στις νέες οικοδομές. Η αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στις νέες οικοδομές έχει παραταθεί  έως το τέλος του 2026. Ωστόσο, η συζήτηση για το καθεστώς που θα ισχύσει μετά τη λήξη της παράτασης παραμένει ανοιχτή. Η διατήρηση της αναστολής θεωρείται από την αγορά καθοριστική για τη συγκράτηση του κόστους αγοράς νεόδμητων κατοικιών και τη διατήρηση των επενδύσεων στον κατασκευαστικό κλάδο.
• Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών. Οι αντικειμενικές αξίες παραμένουν αμετάβλητες από τον Ιούνιο του 2021, προκειμένου να αποφευχθούν νέες επιβαρύνσεις σε φόρους και τέλη που συνδέονται με την ακίνητη περιουσία. Εντός του 2027 το υπουργείο Οικονομικών αναμένεται να ανοίξει τον φάκελο των αντικειμενικών αξιών με τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος να καταγράφουν σημαντικές αυξήσεις στις τιμές των κατοικιών από το 2021, οι οποίες ξεπερνούν το 65% πανελλαδικά, προσεγγίζοντας ή και ξεπερνώντας τα ιστορικά υψηλά επίπεδα του 2007. Οι αυξήσεις στις τιμές ζώνης, ειδικά σε περιοχές που έχει ανοίξει σημαντικά η ψαλίδα μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών εκτιμάται ότι θα είναι μεγάλες. Για να περιοριστούν οι επιβαρύνσεις, οι παρεμβάσεις θα συνδυαστούν με αλλαγές στους φόρους μεταβίβασης όπως αύξηση των αφορολόγητων ορίων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας ή και με νέα μείωση του ΕΝΦΙΑ.

Τι αλλάζει

Σύμφωνα με τα Νέα, τους επόμενους μήνες οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα βρεθούν αντιμέτωποι με σημαντικές αλλαγές όπως:

• Νέοι κόφτες στα Airbnb.

Μετά το κέντρο της Αθήνας, η απαγόρευση νέων εγγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης επεκτείνεται από την 1η Ιουλίου έως την 31η Δεκεμβρίου 2026 και στην Α΄ Δημοτική Κοινότητα του Δήμου Θεσσαλονίκης. Το μέτρο αποσκοπεί στην αύξηση της προσφοράς κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση, καθώς η εκρηκτική ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων έχει συρρικνώσει το απόθεμα διαθέσιμων κατοικιών και έχει εντείνει τις πιέσεις στα ενοίκια. Παράλληλα, προβλέπονται αυστηρά πρόστιμα για όσους παραβιάζουν τους περιορισμούς. Συγκεκριμένα, σε κύριο, νομέα, επικαρπωτή, υπεκμισθωτή ή τρίτο διαχειριστή, ο οποίος προβαίνει σε βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου, ανεξαρτήτως αν η βραχυχρόνια μίσθωση καταρτίζεται μέσω ψηφιακής πλατφόρμας ή με άλλον τρόπο, επιβάλλεται διοικητικό πρόστιμο ίσο με το 50% του εισοδήματος που αποκτάται από βραχυχρόνια μίσθωση μετά την 1η Ιουλίου 2026 μέχρι τον έλεγχο, το οποίο δεν είναι κατώτερο από 20.000 ευρώ. Αν, μετά την επιβολή του προστίμου, διαπιστωθεί νέα παράβαση εντός του ίδιου φορολογικού έτους, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το ποσό των εισπραχθέντων μισθωμάτων από τον προηγούμενο έως τον νέο έλεγχο που δεν είναι κατώτερο από 40.000 ευρώ.

• Μεταβιβάσεις ακινήτων.

Ακίνητα που βρίσκονται στις περιοχές όπου ισχύουν περιορισμοί σε νέες βραχυχρόνιες μισθώσεις και μεταβιβάζονται εν ζωή για οποιαδήποτε αιτία, επαχθή ή χαριστική, διαγράφονται από το Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής και δεν είναι δυνατή η επανεγγραφή τους σε αυτό για το χρονικό διάστημα που ισχύει ο περιορισμός περί εγγραφής για πρώτη φορά στο Μητρώο.

• Πληρωμή ενοικίων μέσω τραπεζών. Από την 1η Οκτωβρίου 2026 η πληρωμή των ενοικίων θα πρέπει να γίνεται υποχρεωτικά μέσω τραπεζών. Οι ενοικιαστές που θα συνεχίσουν να πληρώνουν το ενοίκιο σε μετρητά θα χάσουν την επιστροφή ενοικίου ενώ οι ιδιοκτήτες που εισπράττουν «στο χέρι» θα χάσουν την έκπτωση φόρου 5% στα εισοδήματα από ενοίκια.
• Νέος «δημοτικός ΕΝΦΙΑ». Τίτλοι τέλους πέφτουν την 1η Ιανουαρίου 2027 για το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, το γνωστό σε όλους ΤΑΠ και τον Φόρο Ηλεκτροδοτούμενων Χώρων (ΦΗΧ). Στη θέση τους έρχεται ένα νέο τέλος, το Τέλος Τοπικής Ανάπτυξης (ΤΤΑ). Το νέο τέλος θα εισπράττεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος με το τελικό ύψος του να καθορίζεται με βάση τον συντελεστή που θα επιλέξει κάθε δήμος, ο οποίος κυμαίνεται από 0,3% έως 0,7%ο. Για τον υπολογισμό της αξίας των ακινήτων λαμβάνονται υπόψη τα τετραγωνικά μέτρα, το ύψος παλαιότητας. Στις περιοχές όπου της τιμής ζώνης και ο συντελεστής δεν έχει γίνει καθορισμός της τιμής των ακινήτων με αποφάσεις του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ο υπολογισμός της αξίας τους γίνεται με απόφαση του δημοτικού συμβουλίου, το οποίο λαμβάνει υπόψη και τα τηρούμενα στην αρμόδια φορολογική αρχή στοιχεία καθώς και τα στοιχεία των άλλων μητρώων που τηρούνται και παρέχονται στους δήμους. Υπόχρεος πληρωμής θα είναι κάθε ιδιοκτήτης και κάθε επικαρπωτής ή νομέας ακινήτου. Σε περίπτωση που ο λογαριασμός ηλεκτρικού ρεύματος επιβαρύνει τον ενοικιαστή ακινήτου, υπόχρεος πληρωμής θα είναι ο ενοικιαστής αλλά στη συνέχεια το ποσό του ΤΤΑ θα αφαιρείται από το μηνιαίο ενοίκιο.
• Ενοίκια χωρίς φόρο για τρία χρόνια. Προθεσμία έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 έχουν οι ιδιοκτήτες για να ενοικιάσουν κλειστές κατοικίες ή να μετατρέψουν βραχυχρόνιες μισθώσεις σε μακροχρόνιες προκειμένου να έχουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο για τα εισοδήματα που θα αποκτήσουν από τις συγκεκριμένες κατοικίες για μια τριετία. Η κατάργηση της φορολογίας ισχύει για ενοικιάσεις κατοικιών που ήταν κενές για τουλάχιστον τρία χρόνια καθώς και για κατοικίες που ήταν προς εκμετάλλευση στη βραχυχρόνια μίσθωση, επιφανείας έως 120 τ.μ. Αν ο ενοικιαστής έχει περισσότερα από δύο τέκνα για κάθε παραπάνω τέκνο το όριο αυξάνεται κατά 20 τ.μ. Σύμφωνα με πληροφορίες, η παράταση του μέτρου αναμένεται να βρεθεί στο τραπέζι του οικονομικού επιτελείου.
• Φορο-μπόνους για ανακαινίσεις. Στα τέλη του έτους λήγει και η φορολογική έκπτωση που κερδίσουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων για δαπάνες που αφορούν ενεργειακή, λειτουργική και αισθητικής αναβάθμισης κατοικιών ή επαγγελματικών ακινήτων. Το «κούρεμα» του φόρου εισοδήματος μπορεί να φτάσει συνολικά έως και 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας δηλαδή από το 2027 έως το 2031. Το ανώτατο όριο δαπανών ανέρχεται σε 16.000 ευρώ και η ετήσια έκπτωση φόρου σε 3.200 ευρώ υπό την προϋπόθεση ότι οι δαπάνες έχουν εξοφληθεί με ηλεκτρονικό χρήμα και τα παραστατικά έχουν διαβιβαστεί στην ΑΑΔΕ. Για παράδειγμα φορολογούμενος που θα πραγματοποιήσει φέτος δαπάνες 15.000 ευρώ θα έχει έκπτωση φόρου 3.000 ευρώ τον χρόνο και για πέντε χρόνια την οποία θα δει στο εκκαθαριστικό της Εφορίας το 2027, το 2028, το 2029, το 2030 και το 2031. (15.000/5=3.000 ευρώ).