Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης, αποτελεί το «μείζον» θέμα συζήτησης και προβληματισμού στο σύνολο των συμπολιτών μας, ιδιαίτερα όσων σκέφτονται είτε να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και αναζητούν ένα ακίνητο με ένα επιπλέον δωμάτιο, είτε για όσους έχει λήξει ή/λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες «απαιτήσεις» του ιδιοκτήτη , αναφέρει σε άρθρο του ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής Μπάκας.
Του προέδρου Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλή Μπάκα
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20 % , από το 2012 ως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5 %, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση +8,4 % , το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10% και το 2020 κυμάνθηκε από 5,8% έως 6,7%. Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το 2021 από 3% έως 7%, το 2022 άγγιξε το +10%, ενώ τη φετινή χρονιά θα καταγραφεί μεσοσταθμική αύξηση της τάξεως του 6%-10%.
Η συσσωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα, θα κυμανθεί από 43,2% έως και 52,1% αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις, καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και 2η η Πάτρα στη λίστα των αυξήσεων με 49,23% για το χρονικό διάστημα 2017-2022, ενώ τη φετινή χρονιά καταγράφηκε νέα αύξηση της τάξεως του 12%-16% κυρίως στις φοιτητικές περιοχές της Αττικής. Το «μείζον» κοινωνικό πρόβλημα του κόστους στέγασης θα μας απασχολήσει και το 2024.
Οι λόγοι που αυξήθηκαν τα ενοίκια
Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων
Ένας βασικός λόγος της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων αποτελεί η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.
Ο ρόλος των τραπεζών
Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17δις ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900εκατ. ευρώ και το 2022 άγγιξα τα 1,2 δις ευρώ (στόχος για το 2023 είναι τα 1,5 δις ευρώ ) με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.
Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα πλέον, για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη, τη στιγμή που εν μέσω μνημονιακών χρόνων ελάχιστοι συμπολίτες μας κατάφεραν να αποταμιεύσουν ποσά της τάξεως των 40.000€-50.000€ (για αγορά ακινήτου αξίας 160.000€).
Μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας
Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93% . Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.
Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Τα άνωθεν στοιχεία καταδεικνύουν το μέγεθος της πτώσης της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια των μνημονιακών ετών.
Πλειστηριασμοί
Σύμφωνα με δημοσιεύματα για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, εξακολουθούν να καταλήγουν επτά στα 10 ακίνητα που βγαίνουν στο «σφυρί».
Η έναρξη των πλειστηριασμών ακόμη και για οφειλές κάτω των 30.000€, αποδεικνύουν ότι έχουν «επιστρέψει» στη κανονικότητα του παρελθόντος, τη στιγμή που οι οικονομικές προκλήσεις , επηρεάζουν άμεσα το κόστος διαβίωσης των συμπολιτών μας και δεν θυμίζουν σε τίποτα συνθήκες υγιούς οικονομίας.
Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών. Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξη του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στη κατοχή τους θα βγουν σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.
Αν ένα ποσοστό της τάξης του 25%-30% των 700.000 ακινήτων θα οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα χρόνια, δηλαδή περί τα 200.000 ακίνητα θα διατεθούν μέσω πλειστηριασμών, που αποτελέσουν βασικό εργαλείο για την επίτευξη των στόχων που προβλέπονται στα επιχειρησιακά σχέδια των funds και των εταιρειών διαχείρισης που έχουν αναλάβει την υλοποίησή τους, αντιλαμβανόμαστε όλοι μας την εν δυνάμει ραγδαία μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας τα επόμενα χρόνια.
Τη στιγμή, που το μεγαλύτερο μέρος των αγοραστών είτε είναι funds «συνεργασίας», είτε εγχώρια ή μη ιδιωτικά επενδυτικά σχήματα, είτε ιδιώτες που μεγάλο μέρος αυτών δεν στοχεύουν στην ιδιοκατοίκηση, αλλά στην εκμετάλλευση του ακινήτου.
Μείωση της ιδιοκατοίκησης
Η Ελλάδα μπορεί να βγήκε από τα μνημόνια, αλλά, απ΄ ότι φαίνεται, τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης επιστρέφουν σε ποσοστά χαμηλότερα και από τα μνημονιακά χρόνια.
Το 2019 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 75,4%, το 2020 κυμάνθηκε στο 73,9%, το 2021 στο 73,3% και το 2022 στο 72,8%. Δηλαδή, η ιδιοκατοίκηση στη χώρα μας μειώθηκε κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022.
Το 2022, είναι η πρώτη χρονιά που καταγράφουμε ποσοστό ιδιοκατοίκησης μικρότερο και από τα χρόνια των μνημονίων σύμφωνα με τον άνωθεν πίνακα.
Τις δύσκολες χρονιές για την Ελληνική οικονομία και κατ΄ επέκταση για το σύνολο των πολιτών, όπως το 2016, 2017 και το 2018, το ποσοστό ιδιοκατοίκησης ήταν 73,9% , 73,3% και 73,9% αντίστοιχα.
Στην χώρα μας δεν έχει καταγραφεί μικρότερο ποσοστό ιδιοκατοίκησης από το 2005 έως και σήμερα.
Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,6 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2022, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 102.695 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα –Eurostat 2019).
Συσσωρευμένη ζήτηση / Μικρή διαθεσιμότητα
Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 συμπολίτες μας – οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ οικονομικής κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου.
Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000 – 200.000 κατοικίες, ουδέποτε η κτηματαγορά διέθετε τόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση και ιδιαίτερα μέσα σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα – η ανέγερση νέων πολυκατοικιών ήταν ανύπαρκτη.
Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα οι όροι χορήγησης νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στην δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσο αφορά τις μισθώσεις.
Υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης
Η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης, περιορίζει τη ζήτηση για την αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με νέα έρευνα, ο υψηλός πληθωρισμός και η ακρίβεια έχουν άμεσο αντίκτυπο στις καταναλωτικές συνήθειες τόσο των Ελλήνων αλλά και διεθνώς. Η Ελλάδα βρίσκεται πολύ υψηλά στις χώρες που δηλώνουν μείωση της αγοραστικής δύναμης και υψηλά ποσοστά ανησυχίας
Σύμφωνα με την Eurostat, για την τριετία 2019-2022 έχουμε τη δεύτερη μικρότερη αύξηση μισθών πανευρωπαϊκά. Χειρότερη είναι η Μάλτα με -2,4% και μετά εμείς με +1,7% και η Ισπανία με 3,8%. Οι Έλληνες είχαν τον πέμπτο χαμηλότερο διαθέσιμο εισόδημα (9.520€) το 2022 στην Ευρωπαϊκή Ένωση μετά τη Βουλγαρία, τη Σλοβακία, τη Ρουμανία και την Ουγγαρία, τη στιγμή που το 26,3% των Ελλήνων βρίσκεται στο όριο της φτώχειας και του κοινωνικού αποκλεισμού σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ.
Εργασιακή ανασφάλεια
Η εργασιακή ανασφάλεια ιδιαίτερα στην ηλικιακή ομάδα 24-35ετών, αποτελεί μείζον ανασταλτικό παράγοντα. Οι παλαιότερες γενναίες σε μεγάλο ποσοστό συνταξιοδοτούνταν από την αρχική/μόνιμη εργασία τους. Πλέον, τα δεδομένα στον εργασιακό τομέα έχουν αλλάξει κατά κόρον όχι από θέμα μόνο μονιμότητας, αλλά και εισοδημάτων. Ο κανόνας των εισοδηματικών αυξήσεων του παρελθόντος με βάση τα χρόνια εργασίας, έχει καταρριφθεί προ πολλού .
Επιπλέον, η εργασιακή ανασφάλεια και τα μικρά εισοδήματα, έχουν παρατείνει τη παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σύμφωνα με πρόσφατες έρευνες το 71,9% των νέων ηλικιακής ομάδας 18-34ετών διαμένουν στο παιδικό δωμάτιο λόγω της αδυναμίας να ανταπεξέλθουν οικονομικά μόνοι τους.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις
Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων συμπίπτει χρονικά με την έντονη «εμφάνιση» του κλάδου της οικονομίας διαμοιρασμού – βραχυχρόνιας μίσθωση στη χώρας μας. Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης, αδιαμφισβήτητα αποτελεί έναν βασικό λόγο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων, ιδιαίτερα στις περιοχές που καταγράφεται έντονη τουριστική δυναμική. Επηρεάζοντας κυρίως τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακινήτων κατάλληλα για φοιτητές και εργένηδες στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη δυναμική του κλάδου. Δεν μπορούμε να καταλογίσουμε στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης τον πρωταγωνιστικό ρόλο της αύξησης των ενοικίων σε ακίνητα κατάλληλα για οικογένειες ή/και σε περιοχές που δεν καταγράφεται τουριστική δυναμική.
Μη ύπαρξη ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής
Η Ελλάδα άργησε να εφαρμόσει ένα ολοκληρωμένο σχέδιο στεγαστικής πολιτικής, τη στιγμή που πολλές χώρες της Ευρώπης εφαρμόζουν διευρυμένες πολιτικές στέγασης δημιουργώντας κοινωνικές κατοικίες εδώ και δεκαετίες, ενώ, λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν ιδιαίτερα από το 2018-2019, έχουν προβεί σε υιοθέτηση νέων μέτρων με στόχο την αναχαίτιση του κόστους στέγασης.
Απαιτείται να λάβουμε σοβαρά υπόψη και να κατανοήσουμε ότι το προσαυξημένο κόστος στέγασης δεν αφορά πλέον αποκλειστικά τα κατώτερα οικονομικά στρώματα που βρίσκονται κοντά στον κίνδυνο φτώχειας ή/τα ευάλωτα οικονομικά νοικοκυριά ή μόνο τους νέους ηλικιακά, πλήττει και άτομα των οποίων τα εισοδήματα είναι, αφενός υψηλότερα, αφετέρου όμως, πολύ χαμηλά για να μπορούν να στεγαστούν υπό τις συνθήκες της ιδιωτικής αγοράς.
Οι οικονομικές προκλήσεις στη παγκόσμια κοινότητα καθώς και στη χώρα μας βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με διεύρυνση των δικαιούχων, με στόχο την αναχαίτηση του κόστους την επόμενη ημέρα και τη προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ιδίων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα «προστατεύουν» την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.
Μέτρα που θα ελαφρύνουν τον οικογενειακό προϋπολογισμό της οικογένειας που μισθώνει τη κύρια κατοικία της, που πληρώνει ενοίκιο για τον φοιτητή της αλλά δεν δικαιούται το φοιτητικό επίδομα, στους νέους έως 39ετών που δεν εμπίπτουν στο άνωθεν πρόγραμμα διότι έχουν υψηλότερες αποδοχές, που θέλουν να αγοράσουν σπίτι αλλά δεν διαθέτουν το ποσοστό της ιδίας συμμετοχής (δεν διαθέτουν αποταμιεύσεις) που ζητούν τα τραπεζικά ιδρύματα, τον 26χρονο του 2009 και πλέον 40χρονο που χάνει το όριο ηλικίας για ένα μόλις έτος. Μέτρα που θα διευρύνουν τους δικαιούχους.
Η δημιουργία μέτρων φθηνού δανεισμού και μάλιστα μικρής κλίμακας με βάση την ανάγκη του σήμερα, δεν μπορούν να αποτελούν την ναυαρχίδα στεγαστικών πολιτικών μιας χώρας που είναι πρωταθλήτρια του κόστους στέγασης, που απαιτείται ένας ολόκληρος μισθός για τη μίσθωση οικογενειακής κατοικίας, που το 36,9% των Ελλήνων ζουν σε νοικοκυριά με καθυστερήσεις σε στεγαστικά δάνεια, ενοίκια ή λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, αλλά ένα από τα πολλά μέτρα ενός ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής – κάτι που δεν ισχύει στη χώρα μας.
Μη ξεχνάμε ότι η χώρα μας είναι από τις λίγες χώρες της Ε.Ε που δεν διαθέτει κοινωνικές κατοικίες (όχι εργατικές).Η κοινωνική κατοικία αντιπροσωπεύει μορφές παρεμβάσεων- κατασκευή, ρυθμιστικά μέτρα κλπ., της εθνικής κυβέρνησης ή/και των τοπικών αρχών στην αγορά κατοικίας προκειμένου να εξασφαλιστεί η πρόσβαση όλων.
στο 